国金证券-固收点评分析报告：如何看待首套房贷款利率动态调整常态化？-230106

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（以下内容从国金证券《固收点评分析报告：如何看待首套房贷款利率动态调整常态化？》研报附件原文摘录）
　　事件概述 　　2023年1月5日晚，人民银行、银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》 ，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。同日，住建部部长倪虹指出，对于购买第一套住房的要大力支持；首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。 　　分析与判断 　　（一）首套住房贷款利率政策动态调整机制是央行9月底政策的常态化延续，符合条件的城市范围显著扩大 　　根据通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。事实上，“阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率政策下限”的表述早在9月底央行、银保监会发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中就提到过，政策宽松力度没有变化，而9月底政策已于2022年底到期，本次政策正是彼时政策的常态化延续。受四季度房价持续下行影响，本轮符合条件的城市范围显著扩大。相比于9月底，70个大中城市中，符合条件的城市数量由23个增加至38个，新增了太原、沈阳、郑州、福州和厦门等22个城市，退出了贵阳、昆明和包头等7个城市。 　　（二）放宽首套房贷款利率后，部分城市商品房销售有所改善 　　央行9月底政策实施以来，根据公开信息整理，23个符合条件的城市中至少有19个城市下调了首套住房贷款利率，调整幅度普遍在15-30bp之间，其中石家庄、兰州、秦皇岛、温州和泉州调整幅度较大达到30bp，而哈尔滨和北海并未调整首套房利率。在有销售统计数据的19个城市中，11个城市Q4商品住宅销售面积同比增速改善，10个城市Q4销售面积环比实现正增长，其中昆明、泉州、泸州和大理4个城市新建商品住宅价格已于11月止跌，表明政策放松效果有所显现，但多数城市房价仍在下跌，政策改善力度有限。 　　（三）关注政策落地效果，需求侧宽松或持续可期 　　全国层面来看，近期供给侧调控全面放松，需求侧“因城施策”向高能级城市迈进，截止11月末，全国首套住房平均商贷利率为4.17%，距离4.1%的利率下限仅高7个bp。尽管政策不断优化，但市场情绪仍然低迷，销售持续承压。2022年11月，全国商品房销售面积同比下滑32.5%，70个大中城市中51个城市房价持续下跌。后续需聚焦首套住房贷款利率政策动态调整机制的落地效果，若基本面恢复仍不及预期，房贷利率下限或进一步打开，MLF/LPR利率或再度调降，这也是近期市场关注的交易主线。此外，结合倪虹部长的发言，未来或有需求侧宽松政策持续出台，如一线城市限购限贷放松、首二套房首付调降等，或造成对债市的承压。 　　风险提示 　　地产销售恢复不及预期，房企债务违约超预期