平安证券-地产行业周报：中财办释放积极信号，南京持续优化调控政策-221225

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（以下内容从平安证券《地产行业周报：中财办释放积极信号，南京持续优化调控政策》研报附件原文摘录）
　　周度观点：近日中央财办副主任韩文秀就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读，着重提及房地产行业，充分阐述房地产重要性。南京进一步调整限贷限购政策，二套商贷首付比例降至40%，对特定板块、特定家庭增购1套住房，对社保或个税缴纳在外地居民、提供半年及以上居住证明可购1套住房，南京成为首个取消外地购房者社保/个税要求的核心省会城市。当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 　　政策环境监测：1）中央财办释放房地产发展重大信号；2）南京进一步调整限贷限购政策。 　　市场运行监测：1）成交环比回落，市场压力犹存。本周（12.17-12.23）新房成交2.7万套，环比减少12.7%，二手房成交1万套，环比减少25%。12月(截至23日）新房日均成交同比下降34.4%，降幅较11月扩大8.3pct。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10556万平，环比升0.2%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面2653.9万平、成交建面4214万平，环比降42.9%、降33.3%；成交溢价率0.8%，环比降1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比14.6%、20.3%、65.1%，环比分别升12.2pct、降2.4pct、降9.9pct。 　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行40.2亿元，环比减少151.6亿元；境外地产债发行0.3亿美元，上周无发行；发行利率2.97%-8%，可比发行利率较前次持平或上行。2）地产股：本周房地产板块跌4.66%，跑输沪深300（-3.19%）；当前地产板块PE（TTM）13.42倍，估值处于近五年92%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、南山控股、金科股份；南向资金净流入前三为旭辉控股集团、碧桂园、新城发展。 　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。