光大证券-房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告-2022年11月-：增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速-221214

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（以下内容从光大证券《房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月）：增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速》研报附件原文摘录）
　　需求侧：政策春风提振信心，居民中长贷虽弱于往年同期但边际改善信号明显 　　2022年11月，居民部门新增存款22,500亿元，同比增加15,192亿元，环比增加27,603亿元。11月新增信贷12,100亿元，同比减少600亿元（-4.7%），环比增加5,948亿元（+96.7%）；居民短贷新增525亿元，同比少增992亿元(-65.4%)，环比增加1037亿元；居民中长贷新增2,103亿元，同比少增3,718亿元（-63.9%），环比增加1,771亿元（+533.4%）；2022年1-11月累计新增居民中长贷2.56万亿元，同比增速为-55.2%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.9%（2021年全年水平为30.5%）。 　　截至11月21日，全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率分别为4.09%/4.91%,分别环比下行3BP/持平；主流银行平均放款周期26天。 　　供给侧：“第二支箭”增信债权工具有效落地，控制行业出清主体范围 　　11月房企境内外单月合计发债366亿元，环比-14.1%，同比-24.9%，单月净融资-469亿元。其中11月境内债单月发行291亿元，单月净融资-101亿元；11月境外发债规模提升，单月发行76亿元，单月净融资额约-369亿元。具体来看，主流国央企仍保持相对畅通融资渠道；而在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，截至12月7日，已有龙湖集团、美的置业、新城控股等多家房企申请储架式注册发行。 　　民企存量债务展期及重组方面，华夏幸福和融创中国涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。 　　截至12月12日，我国上市公募REITs产品已增至23只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT及华夏中国交建高速REIT外，其他产品全部实现正收益，其中14只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅20.4%，二级市场价格虽有所回调，但较发行价涨幅依旧可观。12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。 　　投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府”因城施策“引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。