光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年5月）：需求侧按揭贷款量缩价升，供给侧5月发债规模收缩明显-210628

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需求侧：5月新增居民中长贷同比-5.1%，房贷利率持续提升从资金量来看，5月单月新增居民短贷1806亿元，同比-11.5%；1-5月累计新增居民短贷8000亿元，同比+92.7%。

5月单月新增居民中长贷4426亿元，同比-5.1%，为今年以来首次单月同比下降；1-5月累计新增居民中长贷2.9万亿元，同比+34.6%，累计新增居民中长贷占新增贷款的比例为27.4%（2020年末同口径数据为30.3%）；从资金价格来看，5月全国首套及二套房贷平均利率分别为5.33%、5.61%，环比均+2BP。

2021Q1央行货币政策执行报告总体基调以稳健为主。

重提保持宏观杠杆率稳定，且罕见地对“保持货币信贷和社会融资规模合理增长”加粗标示。

房地产方面表态与2020Q4总体上保持一致：坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

首次提出加大住房租赁金融支持力度。

2021第二季度以来，随着房地产行业调控政策高压持续，部分热点城市银行先后上调房贷利率，预计后续需求侧按揭贷款将持续承压。

供给侧：5月房企境内外发债规模收缩明显，海外债利差加大5月房企境内外单月合计发债570亿元，同比-2.3%（4月-1.3%），单月净融资为-452亿元（4月为-405亿元）。

拆分结构来看，5月境内发债缩量明显，单月净融资-526亿元；境外发债规模有所反弹，单月净融资转正至+74亿元。

5月房地产集合信托成立金额约381亿元，同比下降48.5%，占集合信托成立规模比重小幅提升至30.4%。

1-5月，房地产集合信托累计成立金额2161亿元，同比下降28.9%。

资金价格方面，5月中高资质房企境内新发债利率保持稳定且分化有收敛迹象。

5月大中型民营房企新发美元债利率继续分化，偏高资质主体融资成本有所下降，偏低资质主体成本持续上行。

5月远洋新发5年期美元债票面利率3.25%，佳兆业新发4.5年期美元债票面利率高达11.7%。

投资建议：我们认为地产开发子板块短期行业受限于资金面约束，ROE水平提升空间有限，但鉴于市场已较为充分反映了悲观预期，维持行业“增持”评级。

对于经营能力、品牌优势、信用优势等综合实力较强的龙头房企，建议将更多关注点放在其利用知名度和美誉度在多元化业务领域的发展，以及同一品牌下属各关联公司/各业务板块之间的协同效应，无谓过多纠结于地产开发业务是否还能回到以往的高利润率水平。

建议关注万科A（物管板块大变革，万物云开启，合约面积突破6.8亿平）、保利地产（保利物业城市公服地位领先，软基建大战略利于协同发展）、中国金茂（“绿金”产品力卓越，金茂物业高端服务品质突出，销售持续保持较高增长）。

风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致国内利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发板块造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。