国盛证券-房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告：11月权益销售金额同比-23.9%降幅缩窄，需求端政策需进一步加码-221201

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（以下内容从国盛证券《房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告：11月权益销售金额同比-23.9%降幅缩窄，需求端政策需进一步加码》研报附件原文摘录）
　　百强房企单月权益口径销售金额同比降幅缩窄。据克而瑞，2022年11月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5644.2亿元，同比降低24.8%，降幅较10月缩窄3.7个百分点；环比增长1.6%。实现单月权益口径销售金额4346.2亿元，同比降低23.9%，降幅较10月缩窄7.5个百分点；环比增长1.6%。从单月量能看，11月量能整体接近8月水平，但较6月最高点仍有相当的差距。 　　累计看，1-11月TOP100房企操盘口径销售金额为57895.2亿元，同比降低42.6%，降幅较1-10月缩窄1.4个百分点；权益口径销售金额为45740.4亿元，同比降低43.6%，降幅较1-10月缩窄1.5个百分点，权益比69.9%。 　　各梯队1-11月累计销售金额同比依然大幅下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相对较大。从2022年1-11月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降35.5%；TOP51-100房企排名第二，同比下降41.2%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降55.1%。从2022年1-11月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降39.5%；TOP51-100房企排名第二，同比下降39.5%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降53.3%。 　　TOP40房企中，11月单月操盘口径销售额11家同比正增长，国央企分化明显。从11月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为361.0亿元，其次为万科地产、绿城中国、保利发展、建发房产，分别实现销售金额356.4、341.1、337.0、239.2亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有11家实现同比正增长。其中建发房产同比表现最佳，单月同比增长194.2%，其次为保利置业151.2%、华发股份62.9%、电建地产53.1%、卓越集团49.4%。从企业性质看，TOP40中，国央企11月单月操盘口径销售金额同比+2.6%，民企同比-46.3%；国央企11月环比+5.6%，民企环比-11.4%，国央企与民企分化明显。 　　本月政策端迎来重大突破，央行银保监会集中于金融口发力。11月8日交易商协会宣布“第二支箭”延期并扩容，预计可支持约2500亿元民企债券融资。11月11日，央行、银保监会发布金融“16条”，重点针对房企融资端政策作出优化，包括支持开发贷、信托贷等存量融资合理展期，对面临短期困难的房企债券发行提供增信支持等。11月21日，央行“第一支箭”向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，同时要求商业银行要发挥“头雁”作用。11月28日，证监会“第三支箭”恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。目前正处于930以来的中央政策“爬坡”阶段，11月央行、银保监会、证监会出台的政策呈现“频次高、力度大”的特征，同时亦集中于金融口发力。 　　销售依然低迷，需求端政策需进一步加码。考虑到目前销售仍较为低迷，12月房企传统供应旺季遭遇严峻的疫情形势，预计很难出现显著回暖。因此更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、降低二套商贷利率等。 　　投资建议：地产政策放松从前期的“自下而上因城施策”向“自上而下组合拳”逐步切换，除了等待近期金融口政策的进一步落实外，仍可期待需求侧的进一步加码。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。