中诚信国际-高收益债策略专题：房企境内外债券风险处置现状梳理-221118

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（以下内容从中诚信国际《高收益债策略专题：房企境内外债券风险处置现状梳理》研报附件原文摘录）
　　本期要点 　　党的二十大报告提出要“健全资本市场功能，提高直接融资比重”，债券市场作为金融体系中直接融资的主要组成部分，是服务实体经济的重要力量。近年来，伴随着房企债券密集暴雷、集团型企业风险联动事件频发，市场各方对风险事件的情绪愈发敏感，由市场信心受挫引致债券投融资阶段性低迷的连锁影响不容小觑，极易对金融体系的稳定运行带来威胁。在信用风险常态化暴露的过程中，金融风险防范化解已成为重中之重，尤其是房地产行业作为我国支柱型产业，涉及到经济运行、金融稳定性、地方政府、民生问题等诸多方面，呈现传染性强、波及面广的特点。在“房住不炒”、“保交楼、稳民生”的基调下，中央及地方因城施策、分类放松，政策力度持续加码，比如近期的金融16条、“第二支箭”加大了对民营房企的融资支持，预售资金监管也在逐步优化，对改善当前房地产市场低迷态势具有积极意义。但由于居民对收入和房价的预期转弱，销售端回暖仍需时日，政策传导效果仍需进一步观察，在此过程中，房企债务风险难言企稳。房企作为境内外债券市场的重要参与方，此次尾部风险出清为我们提供了观察境内外债券风险处置的契机。整体而言，当前我国债券市场违约历程较短，信用债风险管理和违约后续处置经验尚有所不足，风险债券处置相对滞后，且未形成有效透明的运行机制，对投资者信心和权益带来一定负面影响，不利于债券市场稳定运行。同时，中资美元债投资者在债权层级中处于“结构性顺后”，发行人容易选择性对美元债进行差异化对待，这对中国企业国际市场声誉将会产生一定负面影响。近期，交易商协会出台新规规范债券置换和同意征集方式，鼓励通过债券展期和置换妥善化解到期债务压力，未来在政策支持下，企业信用风险管理工具将逐步向市场化主导、多元化方式发展，推动我国债券市场高质量发展。 　　常见债务管理工具有三种，决策机制和持有人约束范围存在差异 　　目前，境内外市场上常见的发行人债务管理工具主要有三种，分别是同意征求、交换要约、协议安排债务重组，这三种方式的关键区别在于决策机制和持有人约束范围存在差异。决策机制方面，同意征求和交换要约属于通过资本市场进行表决，协议安排债务重组则是引入了法院流程；持有人约束范围方面，同意征求和协议安排债务重组通过的债务解决方案对全体持有人均具有约束力，而交换要约通过的方案对投反对票的持有人不具备约束力。 　　房企境内债券风险处置展期规模明显增多，展期期限延长 　　房企境内债券展期规模明显增多，为了缓解资金压力，更多房企债券展期期限延长，同时分期支付使用增多。另一方面，为了提高展期方案的通过率，多数房企选择增加子公司股权质押或者实控人担保等增信措施。但对于采取重组方式处理违约债务的房企发行人，整体处置效率偏低，回收周期和回收率仍面临较高的不确定性。 　　房企境外债券八成发生违约，主动管理以交换要约为主 　　2021年下半年以来，中资房企美元债出险规模快速增多，多数发生违约，少部分则通过交换要约和展期两种方式缓解债务压力。与境内市场相比，房企中资美元债市场更偏好于采取交换要约，展期使用较少。当前境外违约房企多处于和债务重组机构商讨阶段，并未见到明显进展。 　　房企债券处置日期越靠后方案越弱，境内优于境外 　　对于同一房企而言，不同债券处置方案存在差异，债券展期/交换要约日期越靠后，方案相对更弱；而且境外债券处置方式存在分化，部分债券交换要约通过，其余债券则发生违约。由于房企大部分资产在境内，境外投资者协商筹码有限，难以获得更好的处置条款，在发行人资金紧张的情况下，境内债券兑付意愿和处置方案优于境外债。