东方证券-房地产行业10月统计局数据点评：主要指标再度下探，恢复速度不宜期待过高-221117

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（以下内容从东方证券《房地产行业10月统计局数据点评：主要指标再度下探，恢复速度不宜期待过高》研报附件原文摘录）
　　统计局公布2022年10月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为9757万平米/9452亿元/10386亿元/8955万平米，同比增速分别为-23.2%/-23.7%/-16.0%/-35.1%，前值-16.2%/-14.2%/-12.1%/-44.4%。 　　10月量价全面回落，基本面惯性下滑压力不减。10月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅再度扩大，单月成交量降至历史同期和本年低位；销售均价为9,687元/平方米，同比转跌0.6%，连续三个月环比下跌。表明9月以价换量后后续成交乏力，宽松政策组合叠加房企降价也难以扭转成交缩量趋势。需求端疲软的原因在于预期和信心转弱，此外库存堆积进一步加剧了未来去化压力。综合量价水平来看，我们认为当前基本面仍存在惯性下滑的压力。 　　新开工持续低迷，房地产投资降幅进一步扩大。10月新开工面积同比下降35.1%，前值为-44.4%，降幅收窄主要系去年同期低基数影响，从绝对规模来看为全年新低（不考虑1-2月春节影响）。主要原因是销售低迷，企业信心缺失，补库存的动力不足，而保交楼也对新开工存在一定挤出效应。考虑到年底保交楼压力预计加剧，预计新开工持续下行趋势转变的可能性不大。10月房地产投资同比下滑16.0%，降幅扩大。目前房企资金压力较大，新开工和拿地意愿不足，保交楼带来的建安投资不足以支撑房地产投资的改善，我们预计房地产投资指标仍处于探底过程中。 　　到位资金同比降幅再度扩大，销售回款仍是主要拖累。从资金面来看，10月份房地产企业到位资金11,182亿，同比增速-26.0%，前值为-21.3%，资金面持续承压。分项来看，国内贷款同比降幅收窄，表明金融机构对房企的支持力度有所增加。需求端定金及预收款、个人按揭贷款降幅走阔，销售回款对房企资金面形成明显拖累。近期民企债券融资支持工具、“金融16条”、银行保函置换预售监管资金等政策，一定程度上可以缓和房企流动性压力，但资金面实质性改善仍需依赖需求端复苏。 　　行业集中度总体维持下降趋势，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-10月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-37.1%、-47.0%、-52.3%和-45.2%。1-10月TOP10销售集中度为22.6%，前值22.1%，全年来看集中度进一步下降难以避免。 　　我们调整全年行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑21.1%，销售金额下滑24.8%，新开工面积全年同比下滑37.6%，投资完成额下滑9.1%。 　　投资建议与投资标的 　　本月房地产行业销售、投资等主要指标全面下滑，前期宽松政策组合对购房信心的修复效果有限，房企降价下成交仍显著缩量，销售回款的低迷加剧了房企的资金压力，也进一步削弱了企业拿地、开工的信心。在供需走弱的背景下，基本面惯性下滑的压力不减。近期交易商协会发文促进民企债券融资支持工具，央行、银保监会发布“金融16条”，多部门发文允许优质房企以银行保函置换部分预售监管资金，此外地方因城施策进一步加码，认房认贷等政策放松进一步扩大至杭州等核心城市。我们认为政策在供需两端平均发力，能够一定程度上缓解房企流动性压力，并推动项目层面更快形成实物投资量以加速“保交楼”问题的解决，但需注意宽信用政策并未脱离市场化、法治化的框架。从近期高频数据来看，市场仍处于磨底期，我们认为未来需求端仍有可能出台新的宽松政策，从而推动基本面缓慢复苏。我们预计企业间分化仍将加剧，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 　　风险提示 　　销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。