国信证券（香港）-新城悦服务-1755.HK-成长确定性高，调整迎来配置机会-210629

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公司近期股价调整，我们认为迎来较好的配置机会。

公司成长确定性高，截至2020年末，公司在管面积、合约面积分别为1.01亿、2.03亿平方米，合管比连续三年超过2。

我们维持公司2021―2023年归母净利润6.56亿、9.90亿、13.58亿元的盈利预测，同比分别增长45%/51%/37%，对应EPS为0.75元、1.14元、1.5元。

给予公司2021年PE33.2X，对应目标价30港元，维持“买入”的投资评级。

新城控股销售稳步增长公司的关联企业新城控股（601155.HK）2020年合同销售金额2,509.63亿元，销售面积2,348.85万平方米。

根据克而瑞的统计，新城控股2020年销售金额位列行业第12位，销售面积位列行业第10位。

2021年1―5月，新城控股累计合同销售金额约人民币946.39亿元，累计销售面积约903.80万平方米，同比分别增长32.44%、38.16%。

截至2020年末，新城控股土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需，2021年计划竣工4310万平方米。

关联企业的稳健发展为公司未来业绩的增长奠定了坚实的基础。

盈利与管理规模保持快速增长截至2020年末，公司实现收入28.66亿元，同比增长41.6%，归母净利润4.52亿元，同比增长60.4%。

公司整体盈利能力稳步提升，综合毛利率提升1.1个百分点至30.7%，净利润率提升2.2个百分点至17.1%。

截至2020年底，公司在管面积达1.01亿平方米，同比增长约68.6%，合约面积达2.03亿平方米，同比增长约33.0%，公司管理规模保持快速增长势头。

社区增值服务业绩贡献不断增加（1）截至2020年末，受益于公司在管面积的快速增长，公司实现物管收入12.56亿元，同比增长47.8%,毛利率较去年同期提升2.8个百分点至31.3%。

（2）截至期末，公司社区增值服务实现收入4.98亿元，同比增长118.6%，大幅提升；实现毛利2.14亿元，毛利占公司总毛利比例约为24.3%，已成为公司毛利贡献第二大业务板块。

第三方面积占比显著提升截至2020年末，公司在管面积达到1.01亿平方米，同比增长68.6%；合约面积达到2.03亿平方米，同比增长33.0%。

其中，第三方在管面积占比达40.7%，较2019年提升11.8个百分点，公司第三方外拓的节奏进一步加快。

而年内第三方合约面积拓展约3595万平方米，同比大幅增长256%。

当期第三方对在管面积及合约面积增长的贡献首次超过了新城系对公司的面积贡献。

投资建议我们维持公司2021―2023年归母净利润6.56亿、9.90亿、13.58亿元的盈利预测，同比增长分别为45%/51%/37%，对应EPS为0.75元、1.14元、1.5元。

给予公司2021年PE33.2X，对应目标价30港元，维持“买入”的投资评级。

风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；第三方拓展进度低于预期；增值服务收入增长低于预期；人员成本大幅上升。