国海证券-全球房地产市场历史专题之四：美国篇，美丽新世界（1946~1981）-210630

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投资要点：美国的房地产市场是以一场大牛市来迎接统制经济结束的，这场牛市来源于战后民众住房需求的释放。

在战争结束后的两年内，上千万美国军人从欧洲与太平洋战场回国，人数几乎占到了美国人口的十分之一。

这些年轻人渴望回归亲人的怀抱，而住宅是他们组建家庭的必要条件。

除了这些在前线流血的士兵，让美国打赢二战的功臣还有那些在后方工厂流汗的工人们，他们已经在狭小的厂区宿舍忍受了许久。

因此当战争结束，一个宽敞舒适的新房子立刻就成为了美国人共同追求的目标。

官方建设的公共住宅价格虽然低廉，但是配套设施和质量都有保障，其建筑成本与私人住宅的成本不相上下。

这些公共住房进入市场，有力的提高了房地产市场的供给量，为平抑房价上涨提供了帮助。

因此随着此类政府调控手段的日益成熟，20世纪50年代后半段至60年代，美国的住宅价格褪去了二战结束时的狂热，基本上保持了平稳。

房利美的改革和房地美的成立，空前地活跃了美国住宅市场。

因此从1968年起，全美住宅价格进入到上涨的快车道，到1972年已经上涨了近30%。

即使剔除掉通胀与建材成本的影响，实际住宅价格依然有明显的上行，一改50、60年代房地产市场中“加量不加价”的现象。

经历了70年代的石油红利后，德州成为了继加州之后的美国人口第二大州，其最大城市休斯顿居民数量增长了30%，同期全美人口仅增长11%。

人口的涌入让休斯顿等德州城市的房地产市场繁荣一时，10年间德州的房租价格上涨了258%，高于全国平均水平。

风险提示：市场波动风险。