财信证券-首批9只REITs正式成立，后续上市交易综合考量流动性-210610

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首批REITs均于6月7日正式成立：2021年6月7日，首批9只REITs正式成立。

广州广河（91.14亿元）、中金普洛斯REIT（58.37亿元）、沪杭甬杭徽REIT（43.60亿元）基金规模较大，首钢绿能（13.39亿元）、张江光大园REIT（14.95亿元）、富国首创水务REIT（18.51亿元）基金规模相对较低。

1）战投：广州广河、富国首创水务REIT、沪杭甬杭徽REIT、中金普洛斯REIT的战略投资者份额占比均超70%。

广州广河、首钢绿能、富国首创水务REIT、沪杭甬杭徽REIT的原始权益人（及其同一控制下的关联方）份额占比均超50%，限售期长的份额占比较高、一定程度上影响可上市交易份额数量以及产品流动性。

2）网下：扣除战略投资者份额后，沪杭甬杭徽REIT（85%）、苏园产业REIT（75%）的网下投资者份额占比相对较高，其他产品均为70%。

蛇口产园（5.94%）、富国首创水务REIT（9.30%）的网下投资者配售比例均低于10%、处于较低水平；苏园产业REIT、沪杭甬杭徽REIT、广州广河的网下投资者配售比例相对略高、均超20%。

3）公众：中金普洛斯REIT、蛇口产园、盐田REIT、苏园产业REIT的公众投资者份额相对较高，均在9000万份以上。

蛇口产园、首钢绿能、盐田REIT、张江光大园REIT、苏园产业REIT的公众投资者份额总占比均在10%以上，份额总占比较低的是沪杭甬杭徽REIT（3.9%）、广州广河（6.3%）、富国首创水务REIT（7.2%）。

首批REITs上市交易后的关注点：1、将基础设施REITs作为大类资产来认知：我国首批REITs底层资产均为基础设施，带有一定公益性质，相较于商业、住宅资产来说虽收益弹性不高但相对稳健；底层资产均处于战略发展区域，原始权益人资质好（国资、信用评级及展望好）；首批REITs遴选程序相对严格（经省发改委、国家发改委、证监会等），产品结构选择了更适合中国国情的“公募+ABS”；中国目前的基础设施已经是万亿级市场，基础设施实行资产证券化，有助于基础设施REITs作为一类大类资产，成为资产配置和对冲风险的选择之一。

2、长期持有的情景分析：首批REITs封闭期时间较长，基金存续期间内不可申购、赎回，但投资者可在二级市场交易，场外申购的可通过转托管后在场内交易卖出。

基础设施REITs有稳定的现金流支撑，90%的强制收益分配比例，加之基金运营收益、不动产增值收益（如有）等，产品是适合长期持有的品种。

3、综合考量流动性：战略投资者份额占比、原始权益人份额占比影响后续可上市流通的基金份额数量及节奏，产品份额、认购单价直接影响基金规模大小。

扣除有限售期的战略投资者份额，可上市交易份额在3亿份以上的有招商蛇口、盐田、苏园、中金普洛斯；结合认购单价，对应流通规模在10亿元以上的有广州广河、沪杭甬杭徽、苏园、中金普洛斯。

上市交易后可能出现的短期炒作风险需要认知，针对基础设施REITs的二级市场交易建议适当淡化折溢价率影响。

4、关注基金管理及实操细节：投资基础设施REITs，还需关注基金管理人、基金经理运营水平，关注费率、转托管等实操问题。

风险提示：新基金建仓、费率、行情主题风险；历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下或存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。