天风证券-房地产REITs周报：华夏基金华润有巢REIT网下认购倍数高-221113

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（以下内容从天风证券《房地产REITs周报：华夏基金华润有巢REIT网下认购倍数高》研报附件原文摘录）
　　华夏基金华润有巢 REIT 网下认购倍数高 　　中金安徽交运 REIT 和华泰江苏交控 REIT 申购比例确认，华夏基金华润有巢 REIT 发售认购倍数高。 　　三支基金认购差异较大。从网下认购和公众认购的配售比例看，华泰江苏交控 REIT的两类投资者配售比例均较低，仅为 0.86%、0.83%，是目前已上市和待上市的特许经营权类 REITs 中配售比例最低的一支基金；中金安徽交控 REIT 的网下认购配售比例为 2.94%，处于目前交通基础设施类 REITs 网下认购配售比例中位水平，公众认购配售比例为 5.95%，仅次于平安广交投广河高速 REIT，配售难度较低。 　　从认购倍数看，华夏华润有巢 REIT 的网下投资者认购倍数达到 213.24 倍，远超中金安徽交控网下认购的 45.12 倍和华泰江苏交控 REIT 的 123.19 倍。 　　11 月 11 日，证监会发布《中国证监会 国务院国资委关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》，其中提到支持中央企业开展基础设施 REITs 试点，重点支持交通、能源、水利、生态环保及 5G、工业互联网等新型基础设施项目发行 REITs，鼓励回收资金用于科技创新领域投资，拓宽增量资金来源，完善科技创新融资支持。未来，数据中心、工业互联网、人工智能等新型基础设施领域 REITs 的试点有助于促进盘活存量资产，扩大有效投资。未来，公募 REITs 的底层资产种类的多样性将进一步提升，整体规模有望持续扩大。 　　本周 REITs 跑输上证综指 　　本周，REITs 下跌 2.24%，上证综指上涨 0.54%，国债指数下跌 0.03%。滚动 4 周，REITs 指数下跌 3.45%，上证综指上涨 0.08%，国债指数上涨 0.16%。根据我们的统计测算，截至 2022 年 11 月 11 日，REITs 指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40；REITs 指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为 0.69。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类 REITs 下跌 1.83%，特许经营权类 REITs 下跌 2.60%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌 2.35%，特许经营权类 REITs 下跌 4.42。整体看本周产权类 REITs 指数表现强于特许经营类 REITs 指数。 　　交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 　　我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2022年 11 月 11 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT ，达到8.69%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.41%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；园区基础设施类 REITs 的估值收益率多数在 5%以内，仅博时招商蛇口产业园 REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济 REIT 的估值收益率在 5%以上。 　　投资建议：证监会发布通知，提到支持中央企业开展基础设施 REITs 试点，重点支持交通、能源、水利、生态环保及 5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs。数据中心、工业互联网、人工智能等新型基础设施领域 REITs 的试点有助于促进盘活存量资产，扩大有效投资，完善科技创新融资支持。未来，公募 REITs 的底层资产种类有望提升，公募 REITs 扩容值得期待。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类REITs 、仓储物流类 REITs ；2 ）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期