东方金诚-2022年10月境内地产债运行情况报告：民营房企发行规模再度走低 旭辉宣布暂停兑付境外债-221111

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（以下内容从东方金诚《2022年10月境内地产债运行情况报告：民营房企发行规模再度走低 旭辉宣布暂停兑付境外债》研报附件原文摘录）
　　核心观点： 　　10月境内地产债发行规模环比小幅下降，净融资额再度下滑；民营房企融资情况不容乐观，仅2只债券成功发行；受市场情绪等因素影响，当月地产债发行利率有明显抬升。 　　10月，旭辉信用风险加速恶化，加剧市场对房地产行业悲观预期，地产债二级市场价格波动频次环比显著增加，交易活跃度有明显抬升。 　　境内地产债方面，10月仅金科地产1家房企发生实质性违约，整体违约规模有所下降。 　　展望后市，行业寒冬期间房企仍将面临层层考验。11月1-7日，30大中城市日均成交套数为3313套，去年11月为日均5052套，上月为日均3159套，回暖信号仍未出现，房企销售端压力不减。11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业约2500亿元的发债融资，且后续可视情况进一步扩容，但最终有多少亿债券融资会花落房企仍不确定，政策效果需进一步观察；另一方面，未来楼市大概率面临缓慢回暖进程，期间将加剧对房企自身经营能力、融资能力的考验，房企之间会出现进一步分化。 　　报告正文： 　　一、10月境内地产债发行规模环比小幅下降，净融资额再度下滑；民营房企融资情况不容乐观，仅2只债券成功发行；受市场情绪等因素影响，当月地产债发行利率有明显抬升。 　　10月，共计19家房地产企业发行境内信用债25只，合计发行规模为324.63亿元，净融资额为-96.61亿元。具体看： 　　一是境内地产债发行规模环比小幅下降，净融资额再度下滑。10月房地产行业共计发行境内信用债25只，较上月减少11只，较去年同期多增12只。从规模来看，10月境内地产债发行规模为324.63亿元，环比下降14.13%，同比增长129.39%，主要系去年同期基数较低的影响；从占比来看，当月房地产行业债券发行规模占全市场的比重为1.19%，与上月基本持平；从净融资额来看，10月地产债到期规模与上月基本持平，发行规模下降导致净融资额下滑，为-96.61亿元。 　　二是仅2家民营房企成功发债，其中1家通过中债增信担保发债，为年内中债增信提供担保的第6家民营地产企业。10月共计19家房地产企业发行境内信用债，仅包含2家民营房企，为万科企业股份有限公司和深圳卓越商业管理有限公司，其中深圳卓越所发债券由中债增信提供全额无条件不可撤销连带责任担保，这是继龙湖、美地置业、新城控股、碧桂园和旭辉之后第6家通过中债增信担保发债的民营地产企业。从发行规模来看，10月民营企业合计发行规模为31亿元，环比下降53.73%，同比提升210.00%，去年同期仅1家民企发行债券；从发行结构来看，10月民企发行规模占发行总量的9.55%，占比较上月下降8.17个百分点。 　　三是主要期限地产债发行利率较上月有小幅提升。10月，地产债发行期限以3年期居多，排除样本量过低带来的影响，我们主要对比了3年期AAA级债券的融资利率，结果显示，10月3年期AAA级债券平均发行利率为3.49%，较上月提升32bp。这一方面是由于9月超AAA优质房企（3年期债券发行利率低于3%）的发债数量和规模明显高于10月，由此拉低了3年期AAA级债券平均发行利率；另一方面，我们认为，旭辉控股集团信用风险暴露，强化了市场对房地产行业的悲观预期，10月AAA级房地产主体利差走扩，房企债券发行利率也相应上升。 　　二、10月，旭辉信用风险加速恶化，加剧市场对房地产行业悲观预期，地产债二级市场价格波动频次环比显著增加，交易活跃度有明显抬升。 　　10月地产债二级市场交易较为活跃，当月成交额约为1282.37亿元，环比提升80.40%，主要系房企信用风险持续发酵叠加行业无明确回暖迹象，导致市场担忧情绪加深，调仓频次进而提升。 　　10月，地产债二级市场单日价格跌幅超10%的债券共计83只，涉及21家房企。2从波动的频次来看，当月地产债价格跌幅超10%的情况共计发生136次，较9月增加了46次，其中单日跌幅超过30%的债券共计35只，涉及13家房企，分别为金地集团、碧桂园集团、深圳龙光、阳光城集团、世茂建设、重庆龙湖、融创集团、厦门中骏、旭辉控股集团、远洋集团、华夏幸福、荣盛地产和上海宝龙实业。