光大证券-融创中国-1918.HK-跟踪报告：悲观预期充分释放，高管增持彰显信心-210630

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2021年1-5月销售金额同比增长72%，预计全年销售金额增长20%左右2021年6月6日，公司发布公告称，2021年1-5月累计实现合同销售金额2418亿元人民币，同比增长71.9%，合同销售面积1664万平方米，同比增长62.8%，合同销售均价14530元/平方米，同比增长5.5%。

2021年初至今，公司销售增长保持较好势头，价量齐升；鉴于近期需求侧按揭贷款量缩价升，5月居民中长期贷款单月增速转负（详见外发报告《需求侧按揭贷款量缩价升，供给侧5月发债收缩明显――光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年5月）》），我们预计公司2021下半年销售同比增速或出现回落，全年销售金额增长预测约在20%左右（2020年公司全年销售金额为5753亿元，同比增长3.4%）。

近期实控人与高管大额增持彰显信心，控负债降杠杆，财务指标改善明显2021年6月18日，公司公告称，董事局主席孙宏斌增持290万股，每股均价为港币27.12元，行政总裁汪孟德增持28.9万股，每股均价为港币26.80元；公司实控人与核心高管大额增持，彰显对公司发展的充分信心。

我们在前期报告中提出“2019年公司已将“控负债、降杠杆”纳入三年重点规划，在保障净负债规模相对稳定的基础上，通过加快利润兑现增厚权益，优化杠杆率”（详见外发报告20200115《增权益，降杠杆，价值蓝筹估值提升――融创中国（1918.HK）投资价值分析报告》）。

截止2020年末，公司净负债率为96%，非受限现金短债比1.1，剔除预收账款后的资产负债率78%，三项财务指标中仅有一项超过“三道红线”要求；公司降杠杆路径清晰坚定，财务指标改善成效显著，预计后续资金成本边际改善趋势将较为明显。

盈利预测、估值与评级：近期房地产行业调控力度较大，银行实施贷款集中度管理，我们下调2021-2022年预测核心EPS为6.98元（下调4.8%）、8.25元（下调2.0%），新增2023年预测核心EPS为9.13元；当前股价对应2021-2023年预测核心PE估值为3.2/2.7/2.4倍，如按2020年派息比例计算（核心净利润的25%用于分红），对应股息率约为7.9%、9.3%、10.3%。

公司销售情况较好，财务指标改善，当前由于房地产行业严厉调控，股价回调明显，我们认为已充分反映悲观预期，估值和股息率均具备较强吸引力，近期实控人与核心高管大额增持彰显信心，维持“买入”评级。

风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。