申港证券-房地产行业研究周报：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强-221106

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（以下内容从申港证券《房地产行业研究周报：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强》研报附件原文摘录）
　　每周一谈：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强 　　销售：销售延续小幅改善头部房企优势持续 　　TOP50房企销售整体保持小幅改善趋势，10月权益销售额累计同比增速-45.7%，较9月跌幅收窄1.3pct，10月单月权益销售额同比增速-31.1%，较9月提升1.4pct,环比增速为6.8%。 　　分规模来看，头部房企销售表现仍明显好于腰部房企。TOP10、TOP11-30、TOP30-50房企10月当月权益销售额同比增速分别为-15.9%、-39.9%、-45.9%，分别较上月减少0.5pct、提升3pct、提升4.5pct。 　　TOP50房企中已实现累计同比增速转正的房企包括越秀地产（+14.7%）、滨江集团（+4.3%）、万达集团（+92%）、仁恒置地（+31%）、武汉城建（+4.2%），多为聚焦核心区的改善房企；此外规模靠前的央国企、保利发展、万科、中海、华润、招商、建发等表现持续好于民营企业。 　　从克而瑞销售数据来观察，10月份销售整体维持了边际小幅改善，强者恒强的格局,从单月口径边际来看，在头部房企之外，TOP11-50的房企单月销售跌幅同样有所收窄，购房者对头部以外的房企信心略有改善。拿地：央国房企仍占据规模头部腰部房企拿地积极 　　10月房企拿地排行头部仍以央国企为绝对主力。排名1-10位房企分别为华润、中海、保利发展、建发、招商、绿城、滨江、中国铁建、万科、越秀，除滨江、绿城、万科外均为央国企。 　　同比口径观察，头部房企拿地力度保持相对平稳，部分腰部房企拿地积极。同比提升较高的房企包括中国中铁（+151.5%）、华发股份（+103.9%）、广州地铁（+80.5%）、伟星地产（+58.1%）、象屿地产（+35.4%），多为腰部房企，头部房企整体拿地同比增速保持在行业中游位置，拿地节奏整体平稳，并未出现大幅跳涨。 　　分规模来看，2022年1-10月TOP10房企拿地金额占比进一步提升。TOP10房企在拿地规模前50房企中占比达53.9%，TOP11-20、TOP21-30、TOP31-40、TOP41-50分别为19.5%、12.1%、7.8%、6.7%，除TOP10比例提升外，其他梯队占比均减少，拿地能力持续向头部聚焦。拿地能力的提升反映了房企销售、融资以及信心的多重优势，强者恒强仍是行业主基调。 　　从边际来看，房企销售有进一步小幅改善，拿地仍以央国企为主，整体来看，强者恒强的格局依旧延续，资信良好的公司赢得了客户、市场资金的认可，从而实现相对良好的销售及融资，同时在手资金相对充裕之下，维持了稳定的拿地规模。 　　数据追踪（10月24日-10月30日）： 　　新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-17pct、-29pct，一线城市-21pct，-24pct，二线城市-18pct，-27pct，三线城市-11pct，-39pct。 　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+43pct，累计同比-11pct。 　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比-16pct，成交金额累计同比-35pct，土地成交溢价率为0.94%。 　　城市行情环比：北京（-19pct），上海（+1pct），广州（+15pct），深圳（-3pct），南京（-17pct），杭州（+64pct），武汉（-6pct）。 　　投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A。关注产品逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。