亿翰智库-10月房地产行业月报-第52期-：市场低位运行，风险进一步蔓延向稳健民企-221106

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（以下内容从亿翰智库《10月房地产行业月报（第52期）：市场低位运行，风险进一步蔓延向稳健民企》研报附件原文摘录）
　　行业政策：二十大指引方向，加快构建租购并举新模式 　　10月，行业政策主要围绕购房端和租赁端展开。购房端，各地政府围绕三个方面继续出台宽松政策，一是积极落实930三条新政，二是核心城市边际优化购房条件，三是低能级城市支持公积金贷款和发放购房补贴。租赁端，地方政府加快推进保障性租赁住房、公租房规划和建设，着力培育住房租赁市场。二十大报告描绘了租购并举的蓝图，根本目的在于构建满足多层次需求的住房体系，实现各层次群体住有所居、安居乐业，未来房地产行业的发展将始终紧扣民生、服务民生。 　　住宅市场：“银十”爽约属意料之中，市场维持低迷 　　从我们监测的40城数据来看，10月全国商品住宅销售面积为1579.5万平米，同比下行20.9%，环比下行20.8%。 　　总体而言，10月各能级城市住宅成交整体依旧低迷，仅少数城市出现增长。930中央三条新政叠加国庆假期期间房企普遍进行大力度推货和营销，部分城市尤其核心城市市场呈现微弱复苏趋势，但是之后几周成交继续回到下行通道，这说明市场信心远未恢复，脉冲式的、点状的成交上升无法改变市场的整体走势。当前，居民收入预期仍未调整，观望情绪浓厚，需求端放宽政策效果始终不明显，保交楼政策落地效果仍待观察，种种行业内外因素均没有出现太大变化，因此市场低迷状态预计持续。 　　土地市场：南京土拍取消“限房价”，市场信心恢复仍需时日 　　2022年10月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积15725.4万平米，同比下降29.5%，环比下滑13.4%。10月成交总建筑面积为10521.1万平米，同比持平，环比上升4.7%。整体来看，10月成交规模相对稳定。市场热度方面，成交平均溢价率1.69%，创下近2年新低，土地市场行情冷清。 　　在整体市场相对清淡的情况下，南京在本月土拍中取消了地块的毛坯限价，给予开发商更大的盈利空间。随着市场的下行，不排除会有更多的城市加入取消“限价”的行列，不过规则放松对于市场的拉动作用可能有限。整体来看，10月份土拍市场的成交情况趋于清淡。在销售仍未触底的情况下，土拍市场的触底回升仍需等待。 　　企业表现：“银十”失约，民企信用风险仍在发酵 　　投资方面，10月第三批集中供地陆续开展，房企拿地规模环比小幅攀升。拿地平均溢价率1.69%，创下近2年新低，土地市场行情冷清。10月销售情况较为冷淡，“银十”失约。房企销售分化仍在持续，少数国央企10月销售表现较为强势，民企整体销售形势仍在恶化。融资方面，尽管包括中债增在内的机构对于民营企业融资进行了一定程度上进行了支持，但民营企业融资状况仍在持续恶化中，且信用风险有向国央企蔓延的趋势。