招商银行-房地产2022年9月报：三季度边际修复有限，四季度或仍处于底部盘整阶段-221027

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（以下内容从招商银行《房地产2022年9月报：三季度边际修复有限，四季度或仍处于底部盘整阶段》研报附件原文摘录）
　　“自上而下”政策进一步加码，地方因城施策放松进度趋缓，房企信用风险蔓延至民企优等生。“930”中央“自上而下”出台房地产放松政策组合拳，主要指向降低刚需、改善需求的购房成本，信号意义更强，未来大概率仍坚持托而不举的原则。销售端，受政策引导首套房贷款利率下行空间进一步打开。9-10月地方因城施策的力度、频度有所放缓，一二类城市中仅杭州、武汉微幅放松。不过三季度以来二手房“带押过户”蔓延，有望刺激二手房销售。房企端，房企融资宽松政策不断加码但效果有限，非银融资仍在加速流出。值得关注的是，房企信用风险蔓延至民企优等生。 　　成交市场销售回暖动能仍显不足，绝大多数城市房价持续走低。1-9月商品房销售面积同比增速为-22.2%。虽然9月销售降幅延续8月收窄趋势，但是考虑到去年低基数的影响，销售的边际好转仍显不足，整体看市场持续底部盘整。展望来看，我们下调今年商品房销售面积增速预期至-19.7%。在政策坚持“房住不炒，托而不举”放松思路的前提下，叠加各地疫情反复的影响与房企违约的持续发酵，四季度也难以看到市场的显著回暖。房价方面，9月房价跌幅进一步下探，年内或持续有下行压力。 　　土地市场热度仍然不足，三批次集中供地国央企拿地积极性下降。1-9月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-35.1%、-38.0%，同比跌幅小幅缩小但累计成交跌幅仍然较大。此外，溢价率指标保持低位波动，流拍率因土地供应减少相对较低，整体看土地市场热度仍然较低。关于集中供地情况，三批次热度有所下降，销售持续低迷背景下，国央企拿地意愿转弱，城投再度“托底”。 　　竣工或有望底部修复，新开工、投资持续承压。竣工单月降幅持续收窄至个位数，1-9月竣工面积同比增速为-19.9%。在保交付”政策不断推进下，累计竣工降幅持续收窄，边际改善趋势有望延续；新开工、房地产开发投资额单月跌幅虽小幅收窄但累计同比增速跌幅在持续扩大。9月单月新开工同比降幅为-44.4%，连续6个月处于-40%以下，1-9月新开工面积同比增速下探至-38.0%。9月单月房地产开发投资额同比增速为-12.1%，1-9月累计同比增速跌幅下探至-8.0%。受销售持续低迷、融资收缩与拿地大幅减少的影响，房企的开工投资意愿及能力不断减弱。展望来看，我们下调今年房地产开发投资的预期增速为-7.3%。未来开工投资的恢复艰难且缓慢，销售回暖是开工投资恢复的前提。