中邮证券-保利发展-600048-业绩微幅调整，拿地强度回升、能级提高-221029

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（以下内容从中邮证券《业绩微幅调整，拿地强度回升、能级提高》研报附件原文摘录）
　　保利发展(600048) 　　事件 　　保利发展(600048)发布2022年三季报，主要内容如下： 　　2022年前三季度公司实现营业收入1564.37亿元，同比增长12.99%，归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%；归母净利润率8.37%，同比下降1.44个百分点，EPS1.09元。其中第三季度单季实现营业收入456.53亿元，同比减少5.82%，归母净利润22.68亿元，同比下降30.96%；归母净利润率4.97%，同比下降1.81个百分点，EPS0.19元。 　　核心观点 　　业绩微幅调整，收入提升对冲毛利率下降。公司前三季度业绩微幅回落，归母净利润同比下降3.61%。公司报告期内业绩的正向因素主要包括：1）营业收入同比增长约12.99%，2）税金及附加从去年同期的80.50亿元下降至62.76亿元，3）管理费用从去年同期的32.97亿元减少至30.48亿元，原因主要为薪酬支出下降等。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，前三季度毛利率为24.51%，较去年同期下降5.32个百分点，与行业下行趋势一致。 　　销售额降幅收窄，排名进入前二。公司2022年1-9月销售额降幅相比1-6月收窄，1-9月实现销售额3201.00亿元，同比下降21.97%（1-6月为同比下降26.29%），签约面积1920.51万平方米，同比下降24.50%（1-6月为同比下降21.78%）。2022年1-9月全行业商品住宅销售额和销售面积分别同比下降28.6%和25.7%，公司销售降幅低于行业水平，销售额行业排名相比2021年进步二名至第二位。 　　拿地强度回升，聚焦核心城市。公司在策略端收敛聚焦，在执行端坚守定力，拿地强度相比去年同期提升3.62个百分点。公司前三季度拓展项目70个（去年同期113个），新增容积率面积771万平方米（去年同期2184万平方米），拓展金额1235亿元（去年同期1434亿元），拿地均价1.60万元/平方米（去年同期为0.66万元/平方米）。上述拿地数据表明公司拿地力度趋于审慎，拿地向高能级城市聚焦，报告期内38个核心城市拓展金额占比为90%，同比提升15个百分点。其中，公司前三季度土地拓展金额在上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。 　　销售回款率提升，保持财务高度健康。公司上半年抢抓资金回笼，保持资金合理储备，实现销售回笼2939亿元，回笼率达到91.8%（同比提升2.3个百分点），在手货币资金1303亿元，占总资产比重为9%。公司“三道红线”保持绿档，债务期限结构合理，短期偿债压力可控。截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为66.35%、净负债率为73.02%、现金短债比为1.19。 　　融资渠道顺畅，持续降低融资成本。公司融资渠道顺畅，第三季度内发行公司债33亿元、中期票据5亿元，平均融资成本仅3.02%。其中，公司8月发行的3年期中期票据票面利率均仅为2.75%，再创公司发行同类产品的历史最低利率。截至三季度末，公司有息负债规模为3639亿元，上半年末综合融资成本约4.32%，较去年末下降14个基点。 　　投资建议 　　公司股东背景深厚，管理积极作为，今年拿地力度同比提升，拿地能级显著提高，维持“推荐”评级。考虑到行业销售下行及对公司的影响，我们调整公司盈利预测为2022-2024年营业收入3134.36亿元、3390.51亿元、3605.74亿元，归母净利润285.95亿元、298.15亿元、306.44亿元，EPS2.39元、2.49元、2.56元，对应PE为6.42倍、6.15倍、5.99倍。 　　风险提示 　　房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。