华安证券-金地集团-600383-促销售净利润承压，持续关注现金流管理-221028

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（以下内容从华安证券《促销售净利润承压，持续关注现金流管理》研报附件原文摘录）
　　金地集团(600383) 　　事件 　　公司发布2022年第三季度业绩公告：2022年Q3单季实现营业收入249.6亿元，同比增加27.3%；归母净利润13.7亿元，同比降低7.6%；每股基本盈利0.30元，同比降低9.1%。 　　销售行业排名提升，土地投资趋于谨慎 　　a）销售规模收缩，但行业排名有所提升：2022年1~9月，公司累计实现签约金额1631.0亿元（YoY-28.7%），签约面积706.4万平方米（YoY-33.5%），销售均价23102元/平米（YoY+7.3%），销售权益比为62.0%。虽然销售规模受行业疲软影响有所下滑，但是得益于公司较好的可售资源布局，累计降幅进一步收窄；且据克尔瑞统计，公司权益口径销售金额排名上升至行业第7（2022年第12位）。b）适时调整投资结构，“量入为出”审慎投资：2022年1~9月，公司共新增土地储备171.0万平方米（YoY-88.5%），其中权益储备约62.0万平方米；总投资额达220.0亿元（YoY-80.6%），其中权益投资额约89.0亿元，拿地权益比为40.5%。前三季度拿地销售金额比13.5%，较去年同期下降36.1pct，投资趋于谨慎。c）新开工同比下降明显但竣工有所恢复，报告期内公司新开工面积约为418.0万平米（YoY-71.4%），竣工面积732.0万平米（YoY+4.9%）。 　　营业收入小幅下滑，盈利能力承压 　　a）公司营业收入和扣非归母净利润小幅下降。2022年1~9月累计实现营业收入530.8亿元（YoY-1.50%），归母净利润33.4亿元（YoY+0.83%），扣除非经常性损益后的归母净利润为31.1亿元（YoY-3.86%）。b）销售毛利率较为稳定，项目结算区域（华东+东南）较去年同期有不同侧重点。2022年1~9月销售毛利率20.4%，较去年同期上升2.3pct，较2021年全年下降0.8pct，毛利率较为稳定。以金额计，2022年1~9月结算区域主要集中在华东区域（27.1%）和东南区域（27.1%），华东区域结算收入占比大幅提升，较去年同期上升20.3pct；华北区域结算收入占比降幅较大，较去年同期下降20.3pct。c）公司费用管控得当。2022年1~9月销售费用率为3.1%，较去年同期下降0.3pct；管理费用率为5.1%，较去年同期下降1.0pct；财务费用率为1.5%，较去年同期下降0.5pct。 　　财务稳健，债券融资情况稳定 　　a）公司一直坚持稳健的财务管理方针，“三条红线”指标持续保持绿档水平。截至2022年6月30日，公司剔除预收账款后资产负债率66.9%，净负债率57.8%，剔除受限资金的现金短债比1.4。公司计息负债余额为1190.6亿元，长期债务和短期债务的比重分别为67.0%和33.0%。b）公司已连续多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的兑付。截至报告期末，公司已兑付人民币公司债券本息83.4亿元、境外债券本息4.6亿美元、中期票据本息15.8亿元，年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。c）公司积极维护二级市场债券价格稳定，增强市场信心。截至2022年10月14日，公司之子公司购买债券为“18金地04”、“18金地06”、“18金地07”、“20金地01”、“21金地01”、“21金地03”，合计约231万张，累计购买金额约1.6亿元。 　　投资建议 　　作为混合制代表企业，公司在融资端渠道多元且具有成本优势，持续关注现金流管理成效，公司期内积极促销售、抓回款、费用管控得当，多管齐下夯实财务基本面。投资虽趋于谨慎，但公司储备货值充裕且聚焦于高能级城市。短期看，主要挑战点在于拿地权益比下降及新开工不及预期；长远看，公司凭借产品力及严格的财务纪律，其发展节奏或能与行业未来健康平稳的发展态势形成共振，从而在有质增长中平稳穿越周期。我们预计公司2022~2024年EPS为2.18、2.27、2.34元/股，对应当前股价PE分别为3.9、3.7、3.6倍，维持“增持”评级。 　　风险提示 　　销售不达预期，开工不及预期，调控政策放松不及预期，融资成本上行，新增土储权益比降低等。