加入VIP免费下载国盛证券-房地产开发行业专题研究：22城集中供地和出险房企统计：拿地持续走冷，民企出险过半-221026
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供应情况：第三批15城供应建面增加10%，武汉、广州和福州供应建面大增。截止2022年10月19日，22城已全部完成第二批集中土拍，有15城已完成第三批。第二批22城推出宅地总建面4681万方，与首批相距不大；第三批15城推出宅地建面3359万方，环比增加9.7%。第三批中苏州、宁波、无锡、杭州供应建面收缩40%及以上，武汉大增379%，广州和福州增加超100%。宁波和青岛推地质量大幅提升，楼面价上涨47%和39%，深圳和福州中心区地块占比明显减少，楼面价下降50%和44%。 成交情况：第三批15城成交建面上涨7%，苏州、宁波、无锡、南京成交建面大幅减少。第二批22城成交宅地规划建面4212万方，环增8%；第三批15城共成交2987万方，环增6.6%；金额4261亿元，环降5.5%。主要受供给量变化影响，第三批中苏州、宁波、无锡、南京、杭州成交环比减少幅度较大，在40%及以上；武汉、广州和福州增幅超过100%，其次是上海和合肥，增幅超40%。与去年全年相比，合肥成交建面已超去年，达去年的119%，而长春、沈阳、重庆、济南、武汉和天津尚不足去年的30%。 第三批15城流拍撤牌率提升、溢价率降低，成交热度持续走低。第二批22城流拍撤牌率8%，环降7.4pct；第三批15城为11.8%，环增4.2pct。第三批中南京、合肥和广州较高，在25%及以上，北京、杭州、宁波、上海、天津、无锡和苏州无流拍。第二批22城成交溢价率4.1%，环降0.6pct；第三批15城为2.8%，环降1.5pct。第三批中宁波、合肥、北京和杭州溢价率较高，超5%；无锡、天津、武汉和厦门较低，在0.2%及以内。第三批15城底价和限价成交地块占比分别为72.9%和14.9%，环比分别为+12.8pct和-8.2pct，第三批中无锡、青岛、天津和武汉底价成交占比超92%；苏州、杭州、合肥、深圳和宁波达上限价成交占比较高，均超30%。 国企和城投依然为拿地主力，福州、无锡、青岛对城投依赖度较大。城投拿地金额占比从2021年首批的9%提升至2022年第三批的39%，民企占比从50%降至16%。第三批15城中天津、合肥、杭州和苏州民企活跃度较高，拿地金额占比均超过35%；厦门无民企拿地，北京、福州、深圳和广州民企拿地金额占比在5%以内，南京、上海和无锡民企拿地占比不足15%；福州、无锡、青岛、深圳以城投拿地为主，城投拿地金额占比过半。 在核心22城，招蛇、保利、华润、滨江和中海今年拿地金额居于前列，滨江和华发拿地金额已大幅超过去年。截止10月19日，在22个核心城市集中供地中全口径拿地金额靠前的是招商蛇口、保利发展、华润置地和滨江集团，均超过600亿元；其次是中国海外发展和建发房产，在500亿以上；越秀地产、绿城中国和华发股份拿地表现也较突出，全口径拿地金额在300亿及以上。与去年相比，华发股份和滨江集团拿地金额大幅增加，全口径成交金额占去年全年比重分别在286%和177%；招商蛇口、华润置地、越秀地产和中国金茂与去年较为接近，占比达到80%以上。 民企出险比例达53%，出险房企市占率从去年同期42%降至24%。截止2022年10月20日，百强房企中出险房企数量共计39家，其中民企和混合所有制企业分别为37和2家，分别占各类型企业比重52.9%和40%。2022年1-9月民企权益销售额同比降低58.8%，降幅大于国企32.9pct，市占率从去年同期的62%降低至49%。2022年1-9月出险房企权益销售额同降69.4%，降幅大于非出险房企37.2pct，市占率从去年同期的42%降至24%。未来随着出险企业退出市场，这部分产能将继续出清。加上未出险企业中有些也已停止拿地，实际产能出清力度更大。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为当前地产基本面已经对地方政府财政形成压力，使得政策进一步放松成为大的趋势。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。
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（以下内容从国盛证券《房地产开发行业专题研究：22城集中供地和出险房企统计：拿地持续走冷，民企出险过半》研报附件原文摘录）供应情况：第三批15城供应建面增加10%，武汉、广州和福州供应建面大增。截止2022年10月19日，22城已全部完成第二批集中土拍，有15城已完成第三批。第二批22城推出宅地总建面4681万方，与首批相距不大；第三批15城推出宅地建面3359万方，环比增加9.7%。第三批中苏州、宁波、无锡、杭州供应建面收缩40%及以上，武汉大增379%，广州和福州增加超100%。宁波和青岛推地质量大幅提升，楼面价上涨47%和39%，深圳和福州中心区地块占比明显减少，楼面价下降50%和44%。 成交情况：第三批15城成交建面上涨7%，苏州、宁波、无锡、南京成交建面大幅减少。第二批22城成交宅地规划建面4212万方，环增8%；第三批15城共成交2987万方，环增6.6%；金额4261亿元，环降5.5%。主要受供给量变化影响，第三批中苏州、宁波、无锡、南京、杭州成交环比减少幅度较大，在40%及以上；武汉、广州和福州增幅超过100%，其次是上海和合肥，增幅超40%。与去年全年相比，合肥成交建面已超去年，达去年的119%，而长春、沈阳、重庆、济南、武汉和天津尚不足去年的30%。 第三批15城流拍撤牌率提升、溢价率降低，成交热度持续走低。第二批22城流拍撤牌率8%，环降7.4pct；第三批15城为11.8%，环增4.2pct。第三批中南京、合肥和广州较高，在25%及以上，北京、杭州、宁波、上海、天津、无锡和苏州无流拍。第二批22城成交溢价率4.1%，环降0.6pct；第三批15城为2.8%，环降1.5pct。第三批中宁波、合肥、北京和杭州溢价率较高，超5%；无锡、天津、武汉和厦门较低，在0.2%及以内。第三批15城底价和限价成交地块占比分别为72.9%和14.9%，环比分别为+12.8pct和-8.2pct，第三批中无锡、青岛、天津和武汉底价成交占比超92%；苏州、杭州、合肥、深圳和宁波达上限价成交占比较高，均超30%。 国企和城投依然为拿地主力，福州、无锡、青岛对城投依赖度较大。城投拿地金额占比从2021年首批的9%提升至2022年第三批的39%，民企占比从50%降至16%。第三批15城中天津、合肥、杭州和苏州民企活跃度较高，拿地金额占比均超过35%；厦门无民企拿地，北京、福州、深圳和广州民企拿地金额占比在5%以内，南京、上海和无锡民企拿地占比不足15%；福州、无锡、青岛、深圳以城投拿地为主，城投拿地金额占比过半。 在核心22城，招蛇、保利、华润、滨江和中海今年拿地金额居于前列，滨江和华发拿地金额已大幅超过去年。截止10月19日，在22个核心城市集中供地中全口径拿地金额靠前的是招商蛇口、保利发展、华润置地和滨江集团，均超过600亿元；其次是中国海外发展和建发房产，在500亿以上；越秀地产、绿城中国和华发股份拿地表现也较突出，全口径拿地金额在300亿及以上。与去年相比，华发股份和滨江集团拿地金额大幅增加，全口径成交金额占去年全年比重分别在286%和177%；招商蛇口、华润置地、越秀地产和中国金茂与去年较为接近，占比达到80%以上。 民企出险比例达53%，出险房企市占率从去年同期42%降至24%。截止2022年10月20日，百强房企中出险房企数量共计39家，其中民企和混合所有制企业分别为37和2家，分别占各类型企业比重52.9%和40%。2022年1-9月民企权益销售额同比降低58.8%，降幅大于国企32.9pct，市占率从去年同期的62%降低至49%。2022年1-9月出险房企权益销售额同降69.4%，降幅大于非出险房企37.2pct，市占率从去年同期的42%降至24%。未来随着出险企业退出市场，这部分产能将继续出清。加上未出险企业中有些也已停止拿地，实际产能出清力度更大。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为当前地产基本面已经对地方政府财政形成压力，使得政策进一步放松成为大的趋势。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。
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