平安证券-地产行业杂谈系列之八：人口流入叠加财富累积，大城市群发展可期-210702

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楼市表现分化，依靠城市能级判断楼市潜力或并不恰当。

疫情后全国楼市快复苏背景下，城市能级间及内部分化明显。

沪深等东部核心城市楼市表现明显好于天津、沈阳等北方核心城市；东部三四线、西部三四线表现则优于一二线及其它三四线，意味着一二线、三四线楼市间并非绝对孰优孰劣，且内部亦存在分化，因此根据传统城市能级判断城市发展潜力、房企布局质量或并不恰当。

在此背景下，考虑人口、购买力为决定城市房地产需求的核心因素，我们从人口流动与居民财富两个维度，探讨中长期视角下区域城市发展前景。

人口持续往大城市群集聚，购房需求更具支撑。

近年全国人口增长放缓背景下，东部地区尤其长三角、珠三角城市群人口显著流入。

分四大区域看，2010-2020年东部人口占比提升2.15pct至39.9%，中部、东北分别降0.8pct、1.2pct。

分城市群看，珠三角（广东）、长三角、京津冀、成渝人口占比达41.7%，较2010年提升1.6pct；其中，深广等城市群一二线人口大幅流入，长三角、珠三角部分三四线人口流入亦多，如佛山、东莞、嘉兴等人口增量远高于哈尔滨、西宁等一二线城市。

从国际经验看，20世纪60年代以来美国、日本、韩国人口超过100万的城市群人口占比持续提升，十四五规划亦提出“发展壮大城市群和都市圈”，未来人口或继续向大城市群集聚，对区域楼市发展形成支撑。

大城市群经济发展快速，“藏富于民”现象普遍。

从居民收入看，大城市群经济发展质量高、居民人均产值高，2020年人均GDP前十省份中有六个位于长三角、珠三角、京津冀三大城市群。

从财富存量看，三大城市群富裕家庭（600万以上资产）、高净值家庭（千万以上资产）数量全国占比达六成。

佛山等4个珠三角三四线城市富裕家庭数量达17万户，绍兴等9个长三角三四线城市富裕家庭达27万户，而18个中西部、东北部一二线城市富裕家庭仅18万户，表明大城市群“藏富于民”更普遍，部分三四线居民财富亦不逊于一二线，潜在购买力有支撑。

投资建议：我们认为由于城市发展、资源禀赋的差异，当前城市间及内部楼市分化日益加剧，传统城市能级划分或无法真实反映区域发展潜力。

从人口流入及居民财富的角度来看，结合国际经验及十四五规划，未来人口或继续向长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市群集聚；同时大城市群经济发展快速，“藏富于民”现象更普遍，充足购买力将对区域楼市发展形成支撑。

综上我们看好长三角、珠三角等大城市群未来楼市发展前景，建议关注积极布局长三角及珠三角等城市群、善于挖掘城市发展潜力的优质龙头房企，如万科A、保利地产、新城控股、金科股份、龙光集团等。

风险提示：1）地价高企而房价上涨放缓导致行业毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。