国盛证券-房地产开发1-9月统计局数据点评:销售复苏迹象不显，土拍市场进一步降温-221024

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（以下内容从国盛证券《房地产开发1-9月统计局数据点评:销售复苏迹象不显，土拍市场进一步降温》研报附件原文摘录）
　　投资：1-9月投资同比降至-8.0%，9月单月投资同比降幅缩窄至12.1%。1-9月份，全国房地产开发投资额为103559亿元，同比减少8.0%，较前值降低0.6pct；9月单月投资额为12750亿元，环比增长12.4%，同比减少12.1%。9月份作为传统旺季，开发商在推盘和促销力度上有所提升，但是由于疫情反复和购房者信心不足，整体销售呈现弱复苏态势。“金九银十”成色不足，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标持续低迷，预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。 　　拿地：土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-46.2%；受城市结构因素影响，土地价格延续增长态势。1-9月累计土地成交价款为5024亿元，同比减少46.2%，较前值降低3.7pct；9月当月值为1205亿元，环比增长33.7%，同比减少55.4%，较前值降低14.4pct。销售的持续疲弱导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，9月累计土地单价已达7790元/平，同比增长14.4%。 　　新开工：累计新开工面积降幅扩大至38.0%，连续14个月为负。1-9月份，全国累计新开工面积为94767万方，同比减少38.0%，较前值降低0.8pct；9月单月新开工面积为9705万方，环比增长7.9%，同比减少44.4%，较前值提高1.3pct。销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，同时部分房企依然面临较强的现金流危机，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 　　竣工：单月竣工面积同比下降6.0%，累计竣工面积同比降幅缩窄至19.9%。1-9月份，全国累计竣工面积为40879万方，同比减少19.9%，较前值提高1.3pct。在中央和各地方政府不断强调“保交楼，稳民生”的背景下，多方主体共同努力下保交楼工作已初显成效，竣工面积环比大幅增长，同比降幅明显缩窄。 　　销售：开发商抢抓窗口期加大推盘促销力度，9月销售环比大幅增长，同比依然下降16.2%，“金九不金”，市场整体呈现弱复苏态势。1-9月份，全国商品房销售金额为99380亿元，同比减少26.3%，较前值提高1.6pct；9月单月商品房销售金额为13510亿元，环比增长33.7%，同比减少14.2%。9月作为传统旺季，叠加前期放松政策效果的逐渐释放，开发商抢抓窗口期加大推盘和促销力度，带来9月销售的逐步回暖。同时由于去年的低基数原因，9月销售同比降幅缩窄至16.2%。但疫情反复和购房者信心尚未明显得到提振，使得“金九”成色不足，整体呈现弱复苏态势，随着930自上而下的政策组合拳放松，我们预计更多政策在途，四季度销售将呈现缓慢逐步放松的趋势。 　　资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅小幅缩窄。9月单月到位资金为13481亿元，环比增长11.9%，同比减少21.3%，较前值提高0.5pct。房企各项资金来源除利用外资其余单月同比均为负。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资现金流和经营性现金流依然承压。 　　投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。