申港证券-房地产行业研究周报：多城房贷利率下调 二手房市场持续复苏-221023

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（以下内容从申港证券《房地产行业研究周报：多城房贷利率下调 二手房市场持续复苏》研报附件原文摘录）
　　投资摘要： 　　每周一谈：多城房贷利率下调二手房市场持续复苏 　　LPR维持不变多城房贷利率下调 　　10月20日，中国人民银行发布最新LPR利率，1年期LPR利率3.65%，5年期以上为4.3%，均与上月持平。尽管LPR利率维持不变，但受益于9月末对部分城市房贷利率调控空间放宽政策，10月多座城市房贷利率出现下调； 　　根据贝壳研究院统计数据，2022年10月首套二套房贷利率均保持下行趋势。首套利率均值为4.12%，较上月减少3BP，二套均值为4.91%，与上月持平，银行放款周期26天，与上月持平，10月房贷利率延续了降低趋势； 　　具体城市来看，已有多座城市进一步下调房贷利率，部分城市房贷利率已进入“3字头”。根据贝壳研究院监控103座城市中，已有石家庄、贵阳、天津、武汉等10座城市首套房贷利率降至3字头，其中昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄降至3.8%； 　　未来部分城市房贷利率仍有下调空间。截止至10月19日，贝壳研究院监控103城中仍有88座城市房贷利率与上月一致，符合阶段性定向降息政策城市中，大连、哈尔滨、温州等城市房贷利率仍在4.1%以上，仍有下调空间。 　　一手房市场国庆后交易回升二手房市场上升趋势延续 　　高频数据显示国庆节后一手房销售数据有改善，二手房销售持续回温明显。 　　截止至10月22日，30城商品房销售面积单周同比增速-33.8%，较上周减少14.6pct，但好于国庆期间低位-43.6%增速；13座重点监控城市二手房销售单周同比增速46.6%，较上周增加11pct，二手房销售连续五周录得35%以上同比增速，考虑到周内数据尚未完全统计，同比口径数据将进一步提升； 　　从结构来看，13城中二手房成交占比较高为成都、北京、苏州、南京、佛山、青岛，近一周占比稳定在5%以上，其中成都、北京保持在18%以上。考虑到成都占比较高，且近期受疫情影响存在波动，将其剔除后计算12城二手房数据，近五周销售面积仍保持二位数同比正增长，近一周同比增长18.9%，较13城数据涨幅收窄，但复苏趋势仍明显，且显著好于一手房市场； 　　二手房市场好于一手房市场，表明购房者对新房仍存忧虑。这一方面来源于供给端，部分房企出险，导致供给受损，另一方面也由于持续的风险事件，影响了购房者对期房的信赖，转而选择交付及质量风险低的二手房或现房； 　　二手房市场复苏，表明购房者的情绪在逐渐修复，并将逐步向新房市场传导。二手房市场的乐观情绪会自然传递，随着“保交付”动作的推进，购房者对新房的信心将逐步修复，有利于一手房市场转暖；此外通过二手房交易，部分改善性购房者实现了资金回笼，将有利于改善性需求释放。 　　数据追踪（10月10日-10月16日）： 　　新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-30pct、-19pct，一线城市-24pct，-3pct，二线城市-27pct，-24pct，三线城市-40pct，-23pct。 　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+36pct，累计同比-13pct。?土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比-17pct，成交金额累计同比-39pct，土地成交溢价率为3.01%。 　　城市行情环比：北京（+366pct），上海（+179pct），广州（+175pct），深圳（+282pct），南京（+92pct），杭州（+423pct），武汉（+245pct） 　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。