兴业证券-合景悠活-3913.HK-管理层执行力强，再收购上海申勤-210703

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事件：6月29日，公司公告1）拟以4.98亿元现金代价收购上海申勤物业80%股权，上海申勤物业深耕上海公建领域多年，以机关物业为主，通过渠道深耕和管理模式复制向公众物业、学校物业等类型辐射。

2）为了拓展公司业态及地区布局的深度和广度，将用于寻求战略性收购及投资机会的IPO募资所得款净额从17.5亿港元提升至24.5亿港元。

投资要点维持买入评级，目标价11.80港元：我们预计公司2021/2022年的营业收入分别为38.2和67.3亿元，分别同比增长152.0%和76.0%，核心净利润分别为7.1和12.2亿元，分别同比增长101.4%和72.5%。

我们认为公司管理层执行力强且合景泰富土储充足，被收购公司外拓能力强且对被收购公司原核心管理层激励力度大，公司有望维持高速增长。

维持公司的“买入”评级，目标价11.80港元，对应2021/2022年分别为29/17倍PE。

管理层执行力强，已完成额外收购目标的40%：2021年1月，公司公告收购雪松智联后，在管面积增至1.3亿平米，在此基础上，公司将2021年在管面积目标上调至2亿平米。

在额外的7000万平米新增在管面积中，收并购目标为4500万平米。

截至2020年末，上海申勤物业在管项目超120个，在管面积约1800万平米。

公司管理层凭借较强的执行力，已完成全年额外收购目标的40%。

业态互补，区域深耕：截至2020年末，公司在长三角的在管面积仅642万平米，占总在管面积16%。

收购雪松智联和上海申勤物业后，公司在长三角的项目规模和项目密度得到大幅提升。

此外，公司在上海的布局以商业、写字楼及住宅为主，此次收购将补强公司在上海的公建物业服务能力，上海申勤物业也有望依托公司平台和资源在长三角其他城市进行扩张。

充足的激励，保留核心管理团队：公司收购上海申勤物业80%股权，剩余20%仍属于公司创始人闵晓平。

为了保证核心管理层的稳定性，公司提出较高的超额利润分成予闵晓平，将超出同比增长8%部分的超额利润中70%予闵晓平。

创始人的行业地位及人脉资源有助于上海申勤物业的持续发展，用激励锁定核心管理层也有利于上海申勤物业收购后的平稳过渡和整合。

现金流充足，可支撑全年收购目标：截至2020年末，公司在手现金为29.6亿元。

2021年以来，公司落地雪松智联和上海申勤物业两起收并购，总现金代价为18.1亿元，考虑到公司收购分期支付的交易结构以及净经营现金流入的营运状况，预计目前在手现金至少有14亿元，足以支撑剩下的2700万方收并购目标。

风险提示：业务扩张和收购不及预期；商业项目运营不及预期；收缴率和出租率不及预期；增值业务拓展不及预期。