上海证券-固定收益专题：红土深圳安居REIT投资价值分析-221001

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（以下内容从上海证券《固定收益专题：红土深圳安居REIT投资价值分析》研报附件原文摘录）
　　主要观点 　　项目基本情况：REITs基金初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪山区碧岭街道，所在片区交通便利，生活配套设施完善。项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套。 　　财务指标表现良好：四个项目均能产生持续、稳定的现金流。收入端，目前四个项目租赁房出租几乎处于饱和运营阶段，且低于市场化水平的租金可以保证后续的饱和运营。成本端，随着出租率的上升，相关运营成本有所增加但比重下降，有利于盈利能力的提升。 　　项目优势明显：1）区位优势：深圳市位于广东省中南沿海地区，东临大亚湾和大鹏湾;西濒珠江口和伶仃洋;南边隔深圳湾、深圳河与香港相里;北与东莞、惠州两市接壤。项目所在四个片区交通便利，生活配套实施完善；2）政策鼓励：加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人的住房困难问题，是完善国家住房保障体系的重要政策。深圳市保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，具有显著的政策性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选择和租赁期限等均由深圳市、区住建部确定，受市场因素影响较小。3）供不应求格局：地区住房价格高昂，流入人口大，廉价的保障性租赁房需求旺盛，供需格局良好；4）稳定资金流：客户优质且分散，具备持续运营潜力。估值：基于保守假设，红土深圳安居REIT的总估值为115968.96万元（约11.6亿），略高于评估机构估值115790.00万元。基于基金项目预测现金流，红土深圳安居REIT的IRR所在区间为5.34%-5.96%。询价区间对应的2023年可供分配金额预测数的分派率区间为3.77%-4.33%。 　　投资建议 　　红土深圳安居REIT为首批保障性租赁住房REITs之一，其上市发行对我国公募基金REITs发展具有重要意义。海外租赁住房REITs享受法案税收优惠后年化收益能达到7.5%-8%，吸引了诸多对投资风险收益有要求的投资者。2022年7月15日，沪深两所分别出台《保障性租赁住房REITs指引》，为保障性租赁住房REITs提供制度基础建设。红土深圳安居REIT项目本身财务指标优良，且具备区位、政策、供需格局、客户等优势，预计项目将持续生产稳定的现金流。DCF估值显示，在更保守的假设下，红土深圳安居REIT估值略高于评估机构估值，若考虑现有的无风险收益率（十年期国债到期收益率水平），估值可能更具吸引力。基于基金项目预测现金流，红土深圳安居REIT的IRR所在区间为5.34%-5.96%，具备长期配置价值，建议积极参与申购。 　　风险提示 　　价格波动风险；资产运营风险；流动性风险；其他风险