加入VIP免费下载国盛证券-固定收益专题：扩募在即的仓储物流REITs-221018
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我国已有红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT两只物流园REITs上市，具有良好的区位优势，出租率较高，租户质量和结构较好，受疫情冲击较小，抗风险能力较强，上市以来价格、分红表现较好。同时，9月27日晚间，沪深交易所发布首批5单公募REITs拟扩募公告，仓储物流的两只REITs均在首次扩募的名单中，又为其带来了收益增长空间。 仓储物流行业业态介绍：仓储物流是物流中的一个重要环节，在发改委958号文中，对于仓储物流基础设施REIT的申报要求中相关的界定为，“应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。”顺应全球化趋势以及电商的发展，全国仓储物流快速发展，已形成了五大物流地产区域布局。但截至2021年底，人均仓储面积跟其他国家相比还有明显差距，高标库占比仍然较低，相较海外的人均面积差距仍大，市场拓展空间较大。区域发展不平衡现状依然明显。华东、华南需求旺盛，其中上海、深圳、广州等地供不应求；西南供给过剩，需求不足。从市场结构看，国内物流地产业呈一超多强格局，主要参与者包括物流地产商、地产企业、电商企业、物流企业等。目前我国储备REITs的主要是国内外专业的物流地产商，以及其他拥有较多仓储物流资产的相关国企，比如盐田港、广州港、招商局等。 中金普洛斯REITs项目和红土盐田港REITs项目作为我国首批发售的仓储物流REITS，底层资产占据优势地段，整体出租率较高，且项目属于高标准物流仓储，整体资质较好。从二级市场表现来看，仓储物流REITs上市以来走势和整体REITs一致，REITs市场有同涨同跌的特性，截至9月26日，两只仓储物流类REITs实现平均42.5%的收益率，是收益最高的基础资产类型REITs产品，收益稳定性也较好。从分红情况来看，仓储物流类REITs在上市以后表现良好，累计可供现金分派率均超4.6%。从经营和财务方面来看，仓储物流的两单REITs出租率受疫情影响较小，租金稳中有升，营业收入韧性较强。 当前关注仓储物流REITs的原因主要有以下三点：一是物流资产整体表现优异，投资收益较高，仲量联行的物流地产市场报告显示，全国主要城市物流地产投资收益领先于办公楼投资收益率和5年期国债收益率，海外仓储物流类REITs相对其他类别REITs长期收益率领先；二是抗风险能力较强，从美国的REITs市场来看，仓储物流类REITs在2020年疫情期间收益率表现突出，美国2020年REITs市场的整体总收益率为-5.12%，而仓储物流REITs收益率约12.91%，仅次于数据中心；今年二季度疫情影响下，而仓储物流类收益回报优于其他各类资产。今年2季度仓储物流REITs实现平均6.08%的收益，表现最佳；三是扩募路径清晰，仓储物流资产标准化较强，项目模式、运营模式、租户类别范围相对比较固定，对于专业物流地产商，旗下的仓储物流储备资产也较为丰富，扩募路径清晰，扩募能力更强。从海外经验来看，美国市场中仓储物流类REITs平均扩募次数高于均值。鉴于拟扩募REITs已上市部分上市以来二级市场均有较好涨幅，当前拟扩募的新资产现金分派率高于当前已上市部分，从而扩募可以提升整体项目现金分派率。 展望未来投资空间：我们尝试利用定量的方式探究两只已上市仓储物流公募REITS的投资前景。该部分主要分析两个因素：1）REITS扩募，新购入资产带来整体项目的分红率提升，分红率回归有望拉动价格提升2）鉴于目前投资者倾向于采用募集预测的可供分配现金流的计算来观测产权类公募REITs的持有收益，而募集当中的未来两年可供分配现金流可能存在假设相对保守，与实际情况有出入的现象，我们基于两只仓储物流公募REITS上市一年以来的实际表现，对募集说明书中的部分细节假设结合实际情况进行相关乐观调整，从而判断这两只REITs的潜在分红率，以及基于此预测对应REITs项目的二级市场价格空间。中金普洛斯REIT本次扩募所带来的分红率提升将预计带动REIT价格增长约9%；租金增速佛山普顺、苏州望亭、昆山、重庆项目、出租率鹤山及重庆项目募集预测较实际较为保守，进行调整，本次调整预计将带动REIT价格增长约4%。综合考虑因素（1）和因素（2），中金普洛斯REIT项目未来价格的涨跌空间约13%。红土盐田港REIT本次扩募所带来的分红率提升预计将带动REIT价格增长约5%；租金增速现代物流中心项目募集预测较实际较为保守，进行调整，本次调整预计将带动REIT价格增长约4%。综合考虑因素（1）和因素（2），红土盐田港REIT项目未来价格的涨跌空间约9%。均建议积极参与。 风险提示：行业发展不及预期、假设与实际不符、基础设施资产经营不达预期、市场变动超预期。
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（以下内容从国盛证券《固定收益专题：扩募在即的仓储物流REITs》研报附件原文摘录）我国已有红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT两只物流园REITs上市，具有良好的区位优势，出租率较高，租户质量和结构较好，受疫情冲击较小，抗风险能力较强，上市以来价格、分红表现较好。同时，9月27日晚间，沪深交易所发布首批5单公募REITs拟扩募公告，仓储物流的两只REITs均在首次扩募的名单中，又为其带来了收益增长空间。 仓储物流行业业态介绍：仓储物流是物流中的一个重要环节，在发改委958号文中，对于仓储物流基础设施REIT的申报要求中相关的界定为，“应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。”顺应全球化趋势以及电商的发展，全国仓储物流快速发展，已形成了五大物流地产区域布局。但截至2021年底，人均仓储面积跟其他国家相比还有明显差距，高标库占比仍然较低，相较海外的人均面积差距仍大，市场拓展空间较大。区域发展不平衡现状依然明显。华东、华南需求旺盛，其中上海、深圳、广州等地供不应求；西南供给过剩，需求不足。从市场结构看，国内物流地产业呈一超多强格局，主要参与者包括物流地产商、地产企业、电商企业、物流企业等。目前我国储备REITs的主要是国内外专业的物流地产商，以及其他拥有较多仓储物流资产的相关国企，比如盐田港、广州港、招商局等。 中金普洛斯REITs项目和红土盐田港REITs项目作为我国首批发售的仓储物流REITS，底层资产占据优势地段，整体出租率较高，且项目属于高标准物流仓储，整体资质较好。从二级市场表现来看，仓储物流REITs上市以来走势和整体REITs一致，REITs市场有同涨同跌的特性，截至9月26日，两只仓储物流类REITs实现平均42.5%的收益率，是收益最高的基础资产类型REITs产品，收益稳定性也较好。从分红情况来看，仓储物流类REITs在上市以后表现良好，累计可供现金分派率均超4.6%。从经营和财务方面来看，仓储物流的两单REITs出租率受疫情影响较小，租金稳中有升，营业收入韧性较强。 当前关注仓储物流REITs的原因主要有以下三点：一是物流资产整体表现优异，投资收益较高，仲量联行的物流地产市场报告显示，全国主要城市物流地产投资收益领先于办公楼投资收益率和5年期国债收益率，海外仓储物流类REITs相对其他类别REITs长期收益率领先；二是抗风险能力较强，从美国的REITs市场来看，仓储物流类REITs在2020年疫情期间收益率表现突出，美国2020年REITs市场的整体总收益率为-5.12%，而仓储物流REITs收益率约12.91%，仅次于数据中心；今年二季度疫情影响下，而仓储物流类收益回报优于其他各类资产。今年2季度仓储物流REITs实现平均6.08%的收益，表现最佳；三是扩募路径清晰，仓储物流资产标准化较强，项目模式、运营模式、租户类别范围相对比较固定，对于专业物流地产商，旗下的仓储物流储备资产也较为丰富，扩募路径清晰，扩募能力更强。从海外经验来看，美国市场中仓储物流类REITs平均扩募次数高于均值。鉴于拟扩募REITs已上市部分上市以来二级市场均有较好涨幅，当前拟扩募的新资产现金分派率高于当前已上市部分，从而扩募可以提升整体项目现金分派率。 展望未来投资空间：我们尝试利用定量的方式探究两只已上市仓储物流公募REITS的投资前景。该部分主要分析两个因素：1）REITS扩募，新购入资产带来整体项目的分红率提升，分红率回归有望拉动价格提升2）鉴于目前投资者倾向于采用募集预测的可供分配现金流的计算来观测产权类公募REITs的持有收益，而募集当中的未来两年可供分配现金流可能存在假设相对保守，与实际情况有出入的现象，我们基于两只仓储物流公募REITS上市一年以来的实际表现，对募集说明书中的部分细节假设结合实际情况进行相关乐观调整，从而判断这两只REITs的潜在分红率，以及基于此预测对应REITs项目的二级市场价格空间。中金普洛斯REIT本次扩募所带来的分红率提升将预计带动REIT价格增长约9%；租金增速佛山普顺、苏州望亭、昆山、重庆项目、出租率鹤山及重庆项目募集预测较实际较为保守，进行调整，本次调整预计将带动REIT价格增长约4%。综合考虑因素（1）和因素（2），中金普洛斯REIT项目未来价格的涨跌空间约13%。红土盐田港REIT本次扩募所带来的分红率提升预计将带动REIT价格增长约5%；租金增速现代物流中心项目募集预测较实际较为保守，进行调整，本次调整预计将带动REIT价格增长约4%。综合考虑因素（1）和因素（2），红土盐田港REIT项目未来价格的涨跌空间约9%。均建议积极参与。 风险提示：行业发展不及预期、假设与实际不符、基础设施资产经营不达预期、市场变动超预期。
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