中诚信国际-高收益民营房企风险面面观系列（一）下篇：民营房企美元债集中兑付压力较大，再融资不畅尾部风险或将持续暴-211201

《中诚信国际-高收益民营房企风险面面观系列（一）下篇：民营房企美元债集中兑付压力较大，再融资不畅尾部风险或将持续暴-211201（14页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中诚信国际-高收益民营房企风险面面观系列（一）下篇：民营房企美元债集中兑付压力较大，再融资不畅尾部风险或将持续暴-211201（14页）.pdf（14页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

今年6月以来，蓝光发展、恒大、阳光100、当代置业、新力控股、花样年等房企负面舆情接连发生，中资地产美元债市场大幅杀跌。

与去年3月的危机相比，此轮地产美元债下跌持续时间更长、幅度更大，背后的驱动因素是地产行业基本面发生恶化，主要体现在融资渠道不畅、销售去化放缓等。

近期房地产政策释放出一些积极信号，包括央行鼓励在途按揭及开发贷加快投放、国内开辟还债绿色通道等，地产宽信用预期升温，但在房住不炒的大背景和基调下，考虑到政策传导的周期和效果仍然存在不确定性，市场对于民营房企的信心修复尚需时日。

民营房企当前再融资困难，如何匹配流动性顺利完成年内及2022年的集中兑付压力值得关注，资产出售、股东注资等方式或许能成为短期缓释债务风险的工具，但腾挪空间有限，债务到期压力较大、再融资不佳的主体估值波动风险和信用风险或将加剧。

房企境外美元债发展历史及市场表现发展历史：2010-2013年，房企境内融资渠道收紧、境外发债政策相对宽松，地产美元债发行规模和净融资额快速增加；2014-2016年，境内房企债券发行放松，地产美元债发行金额有所下降；2016年底首提房地产长效调控机制，境内发债再次受到强监管，地产美元债发行规模再次增长；2019年7月发改委发布778号文限制房企中长期境外债务增量，地产美元债净融资额有所回落。

市场表现：2020年以来“三道红线”、贷款两集中、供地“两集中”等房地产调控政策密集落地，“高杠杆、快周转”的运营模式难以持续，今年房地产板块尾部风险加速释放，地产高收益美元债指数在6月快速下跌，10月信用风险向流动性风险传导，带动投资级指数走低；11月中旬随着政策释放暖意，市场悲观情绪有所缓和，指数止跌反弹。

高收益民营房企美元债再融资能力跟踪发行规模及净融资：2021年1-10月，高收益民营房企样本主体累计发行美元债券65只（去年同期83只），累计发行规模231.58亿美元，同比下滑32.77%，同期到期规模315.01亿美元，合计净流出83.43亿美元；相比去年同期净融资182.07亿美元，今年美元债融资渠道正在逐步收缩。

发行利率及利差：2021年1-10月，在地产融资环境收紧、负面事件频发的大环境下，市场风险偏好下降，对于弱资质主体的风险补偿要求增加，高收益民营房企样本主体加权发行利率震荡上行，由1月的5.90%震荡上行至10月的11%，加权信用利差也由1月的542BP上至10月1031.5BP，期间7月、8月、10月发行成本出现异常变化，主要系7月境外评级在BB-至BB+的样本企业发行较多、票面利率和信用利差相对较低，拉低了发行价格；8月和10月依次仅有阳光城、新湖中宝发行票息12.5%、11%的美元债券，拉高了8月和10月的发行价格。

高收益民营房企美元债到期压力测算从存量规模看：截至2021年11月12日，高收益民营房企样本主体存量美元债券共计1151.24亿元，含回售条款的美元债券规模较少，未来三年集中偿付和付息压力较大。

分月度来看，2022年1月、3月、4月、6月、10月到期压力较大。

从样本主体看：到明年年底之前美元债到期及回售压力较大的主体包括恒大、佳兆业、花样年、融信、新城等主体，在民营房企再融资环境较差的情况下，此类主体的估值波动风险和信用风险值得关注。

总体而言，近期地产行业政策层面释放的利好信号是在“房住不炒”的基调下进行微调，旨在维护房地产市场健康稳定发展，地产宽信用预期升温。

不过资金目前更多地流向高等级国有性质房企，投资者对于民营房企的信心修复仍需时日。

再融资重压下，弱资质、高债务民营房企信用风险仍在出清、或在底部徘徊。

在此轮房地产行业去杠杆化的供给侧改革中，“高杠杆、快周转”的经营模式已经失效。

中长期来看，房地产行业调整压力下，房企发展需回归自身产品实力和管理能力，结合资源禀赋、在稳健经营的前提下寻找新的业务增长点，夯实信用实力。

建议投资者重点关注经营稳健、优质土储充裕、短期债务压力较小的房企，择机参与。