天风证券-房地产行业研究周报：930新政后市场反应如何？-221016

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（以下内容从天风证券《房地产行业研究周报：930新政后市场反应如何？》研报附件原文摘录）
　　行业追踪（ 2022.10.9-2022.10.15） 　　本周观点： 930 新政后市场反应如何？ 　　“十一”新房成交整体偏冷，同比降幅仍超三成。 10 月 1 日-10 月 7 日，我们监测的 64 城高频数据显示，新建商品住宅成交面积为 105 万方，较去年国庆假期下降 42%。对比中指院 20 城重点监测数据，国庆假期新房成交面积66.93 万平方米，较去年日均成交面积下降 37.7%。考虑网签数据延迟影响，综合 10 月前两周数据看， 64 城新房成交同比-32%，节后第二周增速有所改善，但整体热度仍相对偏冷。 　　分能级看， 10 月前两周，一线、二线、三线及以下城市新房成交面积分别同比-25%、 -28%、 -56%，一线城市更具韧性，但规模不及去年同期。分城市看，城市间冷热分化显著，济南、苏州、惠州新房成交面积较去年同期上涨，其余一二线城市较去年同期多有所下滑。典型二线城市如济南，在 9 月政策及企业营销合力作用下，市场逐渐复苏。部分城市数据受网签备案延迟影响明显，如一线城市北京，据克而瑞调研统计，热点区域实际认购热度较去年显著提升。 　　二手房成交显著回暖，同比增幅接近六成。 10 月 1 日-10 月 7 日，我们监测的 17 城高频数据显示，二手房成交面积同比+13%； 10 月前两周，二手房成交面积同比+59%。对比贝壳研究院数据，今年国庆期间全国 50 城二手房日均成交套数同比增长约 54%，二手房成交回升明显。分能级看， 10 月前两周，一线、二线、三线及以下城市二手房成交分别同比+38%、 +69%、 +11%。分城市看，多数成交面积实现同比提升，成都、东莞等实现翻倍式增长。整体来看，受益于带押过户、税费减免等政策刺激，一二线城市二手房市场热度迎来回暖。我们认为在降低二手房成本等利好政策推动下，四季度市场活跃度或能维持。 　　9 月底，央行、银保监会、财政部出台三大新政，但十一新房成交总量仍显疲软，反映出购房者观望情绪较浓、市场仍处磨底阶段，政策见效与否仍需接受时间考验。诸如个税减免等新政对二手房交易形成明显利好，近期二手房成交回暖在提振市场信心的同时，或有助于激活新房市场。我们在《从因城施策到降系统成本》中提出，本轮 930 政策的重心在于降低居民购房的交易、置换和资金成本，我们预计短期政策放松路径依然将坚持降成本、惜杠杆的原则。受节庆网签滞后影响， 10 月新房、二手房销售同比下行 　　新房市场本周成交 436 万平，月度同比-36.33%，相较上月下降 22.91pct； 　　累计库存 11681 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 193 万平，月度同比+34.19%，相较上月改善 17.09pct。土地市场本周成交建面 1275 万平，滚动 12 周同比+17.60%；成交总额 145 亿元，滚动 12周同比+6.36%；全国平均溢价率+6.83%，滚动 12 周同比-2.06pct。 　　本周申万房地产指数-1.70%，较上周下跌 1.70pct，涨幅排名 28/31，跑输沪深 300 指数 2.69pct。 H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-5.42%，较上周下降 7.19pct，涨幅排序 8/11，领先恒生指数 1.07pct；克而瑞内房股领先指数为-7.14%，较上周下跌 8.63pct。 　　投资建议： 我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。 持续推荐： 1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口； 2）优质成长：新城控股； 3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 　　风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期