国盛证券-房地产开发2022W41：国庆后销售略显疲弱，信心尚显不足，继续看好政策放松空间-221017

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（以下内容从国盛证券《房地产开发2022W41：国庆后销售略显疲弱，信心尚显不足，继续看好政策放松空间》研报附件原文摘录）
　　本周新房销售略显疲弱，整体市场信心不足。本周样本城市新房成交面积同比-27.4%，样本城市二手房成交面积同比+63.6%。二手房成交同比出现大幅改善，主要由于930财政部、税务总局减免换购住房个人所得税，本周北京、成都二城二手房市场回暖，结构性导致样本城市同比数据大幅上行。但新房方面，本周量能明显低于9月最后两周的量能，整体看目前市场信心依然不足，本周央行发布第三季度城镇储户问卷调查报告，报告显示对于四季度房价，14.8%居民预期“上涨”，16.3%居民预期“下降”。这是自2015年一季度以来首次出现居民对未来房价预期下降的占比超过预期房价上涨的占比。 　　近期多地跟随央行政策下调首套房贷利率、公积金贷款利率。我们继续看好自上而下政策放松的空间。自930央行决定放松部分城市房贷利率下限限制、并下调首套个人住房公积金贷款利率，目前包括天津、石家庄、武汉等符合条件的多城下调了首套房贷利率，进入房贷利率“3时代”；此外包括北京、杭州、南京等27城以及海南省全省下调公积金贷款利率。中央“自上而下”的房地产放松政策正在全国范围落地执行，但效果显现需要时间。本周新房销售维持弱复苏，市场整体信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好大会之后政策放松的空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后大盘2.63个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第25名。本周上涨个股共92支，较上周增长92支，下跌股数为41支。 　　新房：本周30个城市新房成交面积为298.7万平方米，环比提升331.5%，同比下降27.4%，（本周环比数据受上周国庆假期备案滞后等因素影响，若对比国庆前一周，本周下降46.6%）。其中样本一线城市的新房成交面积为65.5万方，环比264.5%，同比-7.0%；样本二线城市为176.7万方，环比516.6%，同比-29.7%；样本三线城市为56.5万方，环比150.0%，同比-37.2%。从今年累计41周新房成交面积同比看，样本30城共计12092.9万方，同比下降-32.6%；一线城市为2569.6万方，同比-24.4%；二线城市为6872.1万方，同比-31.3%；三线城市为2651.2万方，同比-41.4%。 　　二手房：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计151.4万方，环比增长3867.7%，同比增长63.6%（本周环比数据受上周国庆假期备案滞后等因素影响，若对比国庆前一周，本周增长9.0%）。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.7万方，环比2604.1%；样本二线城市为93.5万方，环比59096.8%；样本三线城市为18.2万方，环比732.2%。 　　信用债：发行量增加，发行利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（10.10-10.16）共发行房企信用债12只，环比增加2只（与国庆前一周对比，下同）；发行规模共计128.7亿元，环比增加17.19亿元，总偿还量78.11亿元，环比减少73.01亿元，净融资额为50.59亿元，环比增加90.2亿元。 　　投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。