国海证券-房地产行业年度策略报告：开发的落寞，物业的崛起-211130

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开发的落寞行业格局如何重塑房地产市场展望无杠杆的福利分房98年之前福利分房，住房建设、分配由单位、政府主导。

需房单位的建房计划经批准后，由政府无偿、无期限划拨土地，由政府或需房单位出资建设公房。

公房建成后依据单位登记、职工职级等进行分配。

建设资金高度依靠财政拨款。

90%以上的城镇住房建设投资依靠中央和地方政府，少量靠单位自筹。

以1975年为例，政府投入住宅建设投资22.9亿元、公房维护投资5.8亿元（估算），两项共占财政支出的3.0%，相当于财政赤字的459.2%。

无杠杆的福利分房住房由福利分配向货币化转变：上海。