开源证券-房地产行业周报：多地继续推进物管条例制定，完善养老服务体系-210704

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市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切，维持“看好”评级物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。

此外，大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。

重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。

周内物管板块表现优于大盘，金科服务港股通比例提升明显2021年第27周，物业板块总市值单周涨跌幅-0.85%，同期恒生指数、恒生地产类、沪深300涨跌幅分别为-3.34%、-2.90%、-3.03%，优于港股大盘指数；月初至今板块涨跌幅-2.92%，表现略显一般，主要系3月业绩后涨幅较快，及行业较多物业公司陆续高额限售股解禁，近期市场高位盘整。

从周内数据看，金科服务、中海物业、恒大物业南下资金表现活跃，港股通持股占比分别提升1.04%、0.32%、0.29%。

《“十四五”民政事业发展规划》正式印发，全要素构建养老服务体系由民政部、国家发改委联合编制的《“十四五”民政事业发展规划》正式印发。

“十四五”时期民政事业发展的主要任务包括：（1）全力提升基本民生保障水平；（2）全面加强和创新基层社会治理；（3）全方位强化基本社会服务；（4）全要素构建养老服务体系。

地方政策方面，多地持续推进物业管理条例制定进程。

上海市住宅物业管理规定自2021年7月1日起施行，明确了新建物业管理区域的核定。

郑州市人大常委会通过《郑州市物业管理条例》，明确物业服务费预收制度。

城市更新方面，北京市发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，旨在满足人民群众美好生活需要、推动城市高质量发展。

增值服务再思考：消费类增长迅猛，做难而正确的事社区增值服务可分为社区消费类、空间资源运营、地产后周期业务三大类。

我们梳理了6个物管公司增值服务概况，发现2020年这三大类业务中社区消费类业务增长最为可观，同比增速达80%，空间资源运营、地产后周期业务分别为62%、16%；从各业务占总收入情况看，6家公司社区消费类、空间资源运营、地产后周期业务占总收入比例分别为7.1%、2.6%、5.0%，其中社区消费类业务改善幅度最为明显，地产后周期业务受疫情波动最大，主要和地产公司交付节奏放缓相关。

消费类业务涉及方向众多，未来想象空间最为可观，但面临的外部挑战也最大（比如需要和外部电商、团购、教育平台等竞争），该业务得以顺畅开展的前提是物管公司与业主之间存在较强的客户黏性；空间资源运营类业务中长期看存在一定瓶颈；地产后周期类主要与地产平台开发体量相关，这类业务当前得以快速发展仍然依赖于新房市场的持续拓展。

风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。