华西证券-政策持续加码，房地产企稳可期-221011

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（以下内容从华西证券《政策持续加码，房地产企稳可期》研报附件原文摘录）
　　投资要点: 　　房地产放松政策再度加码 　　9月29-30日，中央密集出台3项房地产放松政策，分别为：阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限；下调首套住房公积金贷款利率；换购住房个人所得税退税。本轮组合政策的两个突出特点：第一，精准扶持，刚性和改善性需求仍是重点；第二，自上而下，政策放松力度较为明显。 　　因城施策加速落地，政策效果初步显现 　　1）“促销售”：放松政策遍地开花。为了刺激房地产销售，各地促销售政策持续加码。 　　从1月到9月，各城市颁布的“促销售”政策接近800余项，具体政策可以分为：“放松限购”、“购房补贴”、“公积金政策”、“首付比例调整”、“房贷利率调整”、“放松限售”、“二手房带押过户”、“多孩家庭住房扶持政策”、“一人购房全家帮政策”、“出租破限购政策”以及“集中购房政策”等11类。从政策效果来看，促销售政策的加码带动了房地产销售的边际改善。 　　2）“保交楼”：政企合力见实效。“保交楼”成为当前稳定房地产市场的关键内容。中央层面设立政策性银行“保交楼”专项借款；地方层面成立纾困基金、加强监管专款专用和返还相关资金；房企也在通过“引进信托公司接管项目”、“债权人收购出险企业优质项目”、“拍卖项目公司债权引入投资方”、“合作开发项目由资金方接管”等方式积极自救；同时，“保障性租赁住房”和“棚改统贷统还”等纾困模式也在积极探索中。从政策效果来看，“保交楼”政策初显成效，竣工节奏有所加快。 　　回溯历史，本轮下行周期有何异同？ 　　本轮情况较过往有所不同、较为复杂，不能将本轮房地产市场的下行与历史上任何一轮房地产下行周期做简单类比。从需求端来看，人口红利减弱，住房需求进入下降期；居民加杠杆空间有限；疫情反复和房企信用事件压制居民购买需求和意愿。从供给端来看，房地产投资仍将依赖销售回款；房地产库存位于高位。 　　房地产市场未来如何演化？ 　　1）政策端。第一，促销售将继续加码。短期内，各地促销售刺激政策仍将继续加码；第二，“保交楼”仍是政策核心点。国家层面的“保交楼”专项借款将进一步到位，各地“保交楼”政策也将加快落地，针对停工项目的解决措施将不断落实。 　　2）供需端。第一，需求短期内将边际改善。短期内政策效果进一步显现，销售将出现边际改善。第二，房地产投资企稳尚需时间。从高频数据和先行指标来看，房地产投资的企稳仍需时间，特别是二三线城市，后续投资改善仍需政策发力。 　　风险提示 　　宏观经济和政策出现超预期变化。