国盛证券-房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告：9月权益销售金额同比-29.6%，环比-2.0%，销售维持弱复苏-221002

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（以下内容从国盛证券《房地产开发行业月报：百强房企月度销售报告：9月权益销售金额同比-29.6%，环比-2.0%，销售维持弱复苏》研报附件原文摘录）
　　百强房企9月单月权益销售额同比-29.6%，连续两月降幅收窄，整体维持弱复苏态势。据克而瑞，2022年9月TOP100房企实现单月权益口径销售金额4247.8亿元，同比降低29.6%，降幅较8月缩窄1.2个百分点，环比降低2.0%。从单月量能看，9月量能小幅跑赢上半年阶段高点，但低于8月水平，较6月最高点仍有相当的差距，“金九不金”，整体销售处于弱复苏态势。累计看，1-9月TOP100房企权益口径销售金额为37116.1亿元，同比降低46.3%，降幅较1-8月缩窄1.6个百分点，权益比69.9%。 　　各梯队1-9月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅相对最小，TOP31-50房企同比降幅最大。从2022年1-9月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降39.3%；TOP51-100房企排名第二，同比下降45.8%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降54.2%。从2022年1-9月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP51-100房企，同比下降42.7%；TOP10房企排名第二，同比下降43.5%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降53.1%。 　　龙头公司方面，9月单月操盘口径销售额TOP40中15家同比正增长，国央企分化明显。从9月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为479.0亿元，其次为碧桂园、万科地产、招商蛇口、绿城中国，分别实现销售金额385.7、335.2、314.0、269.6亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有15家实现同比正增长。其中中粮大悦城同比表现最佳，单月同比增长342.5%，其次为越秀地产184.7%、万达集团156.6%、仁恒置地57.7%、华发股份49.2%。从单月环比增速看，TOP40房企有21家实现环比正增长。其中卓越集团环比表现最佳，单月环比增长127.9%，其次为越秀地产104.1%、保利发展89.5%、中国恒大57.9%、招商蛇口46.2%。从企业性质看，TOP40中，国央企9月单月操盘口径销售金额同比+12.3%，民企同比-44.2%；国央企9月环比+15.4%，民企环比+1.3%，国央企与民企分化明显。 　　9月销售弱复苏原因：（1）本月房企加大了推盘促销力度，叠加去年7月以来单月销售基数显著下行，同比主动、被动均有所改善；（2）政策端多重利好提振市场信心。中央层面，银保监会定调房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转、国开行向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款落地；地方层面，全国各地房地产政策放松频次及力度有所提升。（3）季度末集中备案，推动销售改善。整体看目前仍处于弱复苏阶段，国央企与民企的销售表现进一步分化。 　　本月末中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，包括取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率、对换购住房给予个税优惠。我们认为这进一步强化了未来自上而下政策放松的预期，国庆及节后销售有望得到提振，叠加10-12月受基数、供销旺季等因素影响，同比跌幅或将维持小幅改善趋势。 　　投资建议：政策会迟到但不会不到，临近大会，政策预期也会逐步变浓，我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。