国盛证券-房地产开发：930政策合集点评：政策力度加码形式突破，自上而下推动需求复苏-221003

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（以下内容从国盛证券《房地产开发：930政策合集点评：政策力度加码形式突破，自上而下推动需求复苏》研报附件原文摘录）
　　政策一：9月29日晚央行银保监会发布通知，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前“因城施策”可自住决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。目前70大中城市中23城符合条件。 　　政策二：9月30日晚央行宣布在2022年10月1日期，下调首套个人住房公积金贷款利率15bps，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，已降至历史最低值。 　　政策三：9月30日财政部、税务总局公布，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 　　本轮政策组合拳三大特征：力度空前+形式突破+自上而下。 　　1.放松力度空前。5年期LPR在8月已经降至历史最低值4.3%，此前首套房商贷利率下限为LPR基础上下调20基点为4.1%，根据贝壳研究院103城中86城已降至此下限。而公积金贷款利率也已降至历史最低值。本轮个人住房商业贷款和公积金贷款利率的双双下调，房贷利率预计有望迎来空前的历史最低水平。 　　2.形式有所突破。2008和2014年商业性个人住房贷款利率下限最低均调整为贷款基准利率的0.7倍，本次调整部分城市可能取消下限。针对改善置换需求的个税退税优惠政策也区别于前两轮周期的针对首套刚需的税收优惠。两条政策均在形式上有所突破。 　　3.政策自上而下。今年以来，房地产政策呈现出“因城施策，小步快跑”的特点，地方城市结合自身情况出台相关政策，每次力度较小但出台频次较高。武汉、青岛、苏州等地均出现过当地政策一日游现象。自上而下且拥有具体内容的房地产政策放松极少，本轮政策放松为近期首例。 　　本次调整有望使居民中长期贷款存量企稳回升并对销售起到一定的提振作用。本轮政策组合拳从具体效果看：一、有望使居民中长期贷款存量企稳回升。近期限制提前还贷、降低房贷利率、允许带押过户等政策均出于此目的。二、提振购房需求。当前的市场已经不存在单一政策力挽狂澜的可能性，需要政策组合包去推动市场复苏，特别是自上而下类别的政策。 　　投资建议：政策会迟到但不会不到，维持地产开发板块“增持”评级。本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段。临近大会，政策预期也会逐步变浓，建议关注地产板块，作为进可攻退可守的策略配置。进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。建议关注房企包括：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。