国盛证券-固定收益点评：购房减税，规模和区域分布如何？-221001

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（以下内容从国盛证券《固定收益点评：购房减税，规模和区域分布如何？》研报附件原文摘录）
　　9.30前后，地产政策再度密集加码。9月30日，地产宽松政策再度密集加码。财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。同时，央行宣布调降个人公积金贷款税率，而9月29日央行宣布放开6-8月房价环比和同比均下跌区域的贷款利率下限。房地产放松政策密集出台，彰显了决策层稳定房地产市场的目的和决心。其中力度最大的则是对换购住房个人所得税的阶段性免征。 　　免征换房个税是近期政策中力度较为显著的。按财政部文件，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；其中对新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；而对新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税；优惠有效期限自2022年10月1日至2023年12月31日，一共持续15个月。 　　判断此政策影响之前，需要首先了解当前换房个税的征收方式。个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。但对个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得（满五唯一），以及遗产继承、家属赠与等情形可以免征。在具体征收方式上各地一般都有不同的规定，一般视2种不同情况分别征收：（1）如果房屋原值可以查询，则按照差额缴纳的方式，将网签价扣除原值以及增值税等相关税费后，按照20%的比例征收。（2）如果房屋原值不可查询，则对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（例如1%）核定应纳个人所得税额。 　　目前房屋转让所得个人所得税规模估计在450亿元左右，占个人所得税比例约5%。2020年全国房屋转让所得税为613.2亿元，在整体个人所得税中的占比为5.2%。考虑到今年房屋交易量较2020年已经显著下降，房地产销售面积从2020年17.2万亿预计会下降至今年13万亿左右，假定房屋转让所得税也依次规模下降，那么今年房屋交易个人所得税估计约450亿元。 　　从征收区域来看，北上广深、江浙福建是绝对主力。我们简单假设全国各省房屋转让所得占财产转让所得均为34.1%，则2020年房屋转让所得税较高的省份有江苏（73亿元）、浙江（70亿元）、广东（50.4亿元）、上海（46.9亿元）、北京（31.2亿元）、深圳（23.9亿元）、福建（46.3亿元），合计占到全国转让税收的六成以上。 　　本次降税可能平均降低二手房购买成本0.4个百分点左右。对根据贝壳研究院公布的《中国新居住发展报告2022》，全国2020年二手住宅成交量为7.5万亿元，而2020年全国房屋转让所得税为613.2亿元，粗略估算占比为0.8%。但此次降税并非针对所有二手房交易，依然设有一定门槛，例如要求1年内在市场上购买新住房，并且购买区域需要在本市，以及如果购买新住房金额小于原住房的，也只能按比例获得税收优惠，这意味着并非所有二手房购买者都能够获得优惠。我们假定获得优惠的比例占此前的一半左右，即按2020年交易估算可以减免税收306.6亿元。而考虑到目前交易量较2020年有明显收缩，那么未来一年减免税收规模预计在200-300亿元，占二手房交易规模预计在0.4%左右，这意味着二手房交易成本平均降低0.4%左右。虽然减税主要集中在北上广深等一线城市，减税规模估计在10-20亿之间，但考虑到二手房交易也主要集中在这些区域，因而平均成本的降低幅度也难以明显高于全国，我们估计可能都在1%以内。 　　地产政策密集发力，效果继续观察。地产市场的持续低迷加大了经济下行压力，也对地方财力等多方面构成挑战。近期地产政策密集发力体现了政策稳地产的意图。但近期政策依然在房住不炒的大框架之内，旨在降低合理需求的交易成本，效果有待继续观察。 　　风险提示：地产政策超预期，市场变化超预期，假设存在偏差