国盛证券-房地产开发2022W39：政策加码自上而下，新房成交同环比继续改善-221004

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（以下内容从国盛证券《房地产开发2022W39：政策加码自上而下，新房成交同环比继续改善》研报附件原文摘录）
　　本周样本城市新房、二手房成交面积同环比大幅改善，样本30城新房成交面积同比+34.5%，环比+54.0%，销售继上周进一步回暖，单周量能仅次于今年6月末的最高点，得益于（1）近期中央地方政策暖风频吹，包括本周周四周五中央密集“自上而下”出台房地产宽松政策；8月以来地方政策放松频次及力度亦有所提升，政策端多重利好提振市场信心；（2）临近月末，房企加大了推盘促销力度，供销两端“银十”热度渐起；叠加季度末集中备案、去年7月以来单月销售基数显著下行，本周同比主动、被动均进一步改善。 　　本周中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，在需求侧，央行取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率，财政部对换购住房给予个税优惠；在供给侧，央行首提保交楼“视需要适当加大力度”。我们认为这进一步强化了未来自上而下政策放松的预期，国庆及节后销售有望进一步提振与复苏，叠加10-12月受基数、供销旺季等因素影响，同比或将维持改善趋势。 　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.4%，落后大盘1.09个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共12支，较上周减少26支，下跌股数为125支。 　　新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为557.1万平方米，环比提升54.0%，同比提升34.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为114.1万方，环比16.3%，同比16.4%；样本二线城市为308.4万方，环比66.2%，同比39.7%；样本三线城市为134.7万方，环比72.1%，同比40.8%。从今年累计39周新房成交面积同比看，样本30城共计11721.5万方，同比下降-32.6%；一线城市为2486.1万方，同比-24.3%；二线城市为6666.3万方，同比-31.3%；三线城市为2569.1万方，同比-41.5%。 　　二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计139.0万方，环比增长8.0%，同比增长62.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.2万方，环比21.7%；样本二线城市为76.4万方，环比4.5%；样本三线城市为18.4万方，环比-4.3%。 　　重点公司境内信用债情况：偿还量增加，发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（9.26-10.2）共发行房企信用债10只，环比减少6只；发行规模共计111.51亿元，环比减少56.49亿元，总偿还量151.12亿元，环比增加29.88亿元，净融资额为-39.61亿元，环比减少86.37亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（70.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（37.7%）、证监会ABS（26.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.4%）的债券为主。 　　投资建议：政策会迟到但不会不到，临近大会，政策预期也会逐步变浓，我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。