申港证券-房地产行业研究周报：二线城市销售弱致高频数据低迷 扰动不改复苏趋势-220925

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（以下内容从申港证券《房地产行业研究周报：二线城市销售弱致高频数据低迷 扰动不改复苏趋势》研报附件原文摘录）
　　投资摘要： 　　每周一谈：二线城市销售弱致高频数据低迷 扰动不改复苏趋势高频数据显示，此前 30 城销售数据下行，需求端再度承压，“金九”成色不足。从 30 城整体同比增速观察，从 8 月中起连续五周出现周度同比增速下行，9 月12-18 日当周同比增速为-46%，单周同比增速逼近 4-5 月市场最低位： 　　一线城市同比持续向上，9 月连续两周保持单周同比正增长，9 月 12-18 日销售面积同比增速+5%，较上周减少 1.9pct，在年内周度同比增速中位列第五高位，较上半年市场热度有明显改善； 　　二三线城市 8 月下旬后进入同比下行通道，9 月 12-18 日二三线销售面积同比增速分别为-61.4%、-44.9%，分别较上周减少 3.5pct、20.5pct,其中二线城市当前同比取值为年内第二低位，已与 4-5 月同比增速相当，三线城市当周同比增速取值虽然同样下行，但仍好于 4-5 月同比增速。 　　从绝对值观察，30 城整体当周同比增速在 9 月 5-9 月 11 日当周出现大幅下行，时值中秋假期，存在节假日的成交网签滞后影响，但下行幅度仍高于以往年份。分城市观察，可以发现二线城市周度成交出现下滑导致了高频数据下行： 　　一线城市 2022 年成交面积已行至历史平均水平区间，并有进一步上行趋势，市场热度健康； 　　二线城市成交面积近 2 周大幅下行，与历史成交平均水平出现大幅偏离； 　　三线城市自 2021 年下半年即进入弱势轨道，2022 年始终弱于 2021 年，棚改类需求及其带动的成交惯性逐步退出，三线城市成交峰值已过； 　　进一步拆分二线城市数据，可以发现占比最高的成都、武汉两座城市在近期均出现下行，进而带动二线城市商品房成交下行。 　　受疫情影响，成都由 9 月初的弱势复苏大幅下行同比增速 9 月 5-18 日连续两周低于-80%，导致销售额大幅减少。但以截止至 9 月 24 日成都销售数据为参考，从历史季度数据观察，最新一周成都销售已出现明显反弹，高于 2021 年同期数据，受疫情影响的需求开始释放，将有效改善最新一周成都的销售数据。从最新日度数据观察，当前 30 城高频数据重新进入回升轨道，维持基本面复苏的方向明确不变，此外考虑到网签滞后、9 月 25 日数据暂未纳入等因素影响，当周 30 城高频数据有望实现更高水平的触底反弹。尽管受到短期扰动影响，我们仍然维持行业整体趋势向上的判断，即政策底坚实且持续保持宽松预期，基本面底部相对稳定，购房者情绪已触底。 　　数据追踪（9 月 12 日-9 月 18 日）： 　　新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-46 PCT、-32 PCT，一线城市+5 PCT，-26 PCT，二线城市-61 PCT，-29 PCT，三线城市-45PCT，-43 PCT。 　　二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+23 PCT，累计同比-15 PCT。 　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-16 PCT，成交建筑面积累计同比-21 PCT，成交金额累计同比-42 PCT，土地成交溢价率为 1.73%。 　　城市行情环比：北京（-14 PCT），上海（+24 PCT），广州（-59 PCT），深圳（-10 PCT），南京（-31 PCT），杭州（-9 PCT），武汉（+58 PCT） 。 　　投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向下的滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。