民生证券-银行9月销售数据点评：地产销售数据见好，银行来到坚实底部-220926

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（以下内容从民生证券《银行9月销售数据点评：地产销售数据见好，银行来到坚实底部》研报附件原文摘录）
　　事件：Wind数据显示，9月第三周（9.19-9.24）30个大中城市商品房成交面积显著回升，部分一、二线城市二手房成交面积亦回升明显。 　　年初以来，地产销售的低迷，成为压制银行板块估值的重要因素之一。数据显示，2022年1-8月，大部分时间地产销售数据弱于近年同期，6月底特殊时点，多重因素影响下数据冲高而后快速回落。地产销售的低迷传导至按揭贷款需求的疲软，反映在年初以来的居民中长期贷款持续同比少增，且收敛趋势不明显。在按揭贷款走弱的同时，7月“烂尾楼“事件逐渐发酵，加剧了市场对银行涉房资产质量的担忧，银行板块受此影响估值持续走低。 　　8月以来，多地出台地产销售政策，涉及强二线城市，聚焦降低首付比例。2022年以来，地产销售政策暖风频频，但整体看更多集中于非核心城市，政策刺激效果有限。7月下旬，中央政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”，22Q2货币政策报告也强调相同政策思路。在此背景下，8月以来，强二线城市地产销售政策明显升温，聚焦降低首付比例，且向房票等政策延伸。如南京、苏州对二套房首付比例进行下调，对无房有贷、有房无贷的居民家庭，首付比例从最低50%下调至30%，有房且贷款未结清的首付比例从最低80%降至60%；此外，南京主城区拟出台“房票”安置新政，并给予一定税收优惠和购房补贴。 　　如何看8月以来的地产销售政策力度？我们认为有望形成较好的住房需求刺激：一是从政策阶段看，已经从放宽户籍限制、取消限购限贷、降低房贷利率等切换到降低首付比例，且对于二套房也给予较大幅度政策松绑，预计对于刚性和改善型住房需求均有刺激作用；二是政策发布主体向核心城市倾斜，与真实的住房需求更为匹配，且强二线城市以及高人口密度城市有向房票等政策延伸的趋势，有助于创造住房需求；三是各地”保交楼“工作稳步推进，有助于提振购房者信心，与地产销售政策形成良好互动。以河南省为例，根据河南省住建委的信息发布，截至9月17日，河南省已有694个房地产停工烂尾项目逐步复工，其中50个曾经停工、烂尾的项目，已经竣工交付。 　　销售数据已强势回升，有望助力按揭贷款有序修复，利好银行资产质量。在8月以来较大力度的地产销售政策刺激之下，叠加9、10月本身是销售旺季，我们观测到9月第三周以来地产成交面积的强势回升，已经超过了2021年同期，其中二线城市改善幅度最为显著，侧面反映出政策落地的有效性。地产销售的回升，有望带动按揭贷款逐步修复并夯实按揭贷款资产质量。进一步来看，地产销售回暖向上游传递，有望减轻地产开发商的现金流压力，相当于间接呵护了对公房地产贷款的资产质量。 　　投资建议：地产销售回升，利好银行资产质量改善 　　年初以来地产销售低迷带来的居民按揭贷款疲软，是压制银行板块估值的重要因素之一。8月以来，核心城市地产销售政策力度加大，叠加“保交楼“工作稳步推进，9月地产销售数据已强势回升，有望带动按揭贷款逐渐修复，并呵护银行涉房贷款资产质量，或对已处于历史估值低位的银行板块有较好提振作用。继续看好银行板块，维持”推荐“评级。 　　风险提示：宏观经济增速下滑；货币政策转向；政策效果不及预期。