光大证券-建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之五：公募REITs试点范围拓宽，政策支持升级仅是开始-210705

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事件：2021年7月2日，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文）及其附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》。

点评：958号文放宽公募REITs试点范围（区域扩大，行业领域扩大），对发起人资产规模及扩募能力提出要求，明确回收资金再投入的新项目以及积极推动公募REITs的项目单位在同等条件下可获得中央预算内投资、地方政府专项债券的优先支持。

区域及行业领域较586号文明显扩充，亮点在保障性租赁住房及旅游基础设施在项目试点区域方面，958号文强调“全国各地区符合条件的项目均可申报”，重点支持范围增加了“黄河流域生态保护和高质量发展”区域。

在项目试点行业方面，958号文扩充了能源基础设施范围，新增了租赁住房、水利设施、旅游等基础设施领域。

958号文在此前发改办投资〔2020〕586号的仓储物流、收费公路、污水垃圾处理、城镇供水电气热、数据中心、5G等新型基础设施和智慧城市等7大重点聚焦行业基础上，新增清洁能源、租赁住房、水利设施、旅游等行业领域，使公募REITs不仅限于“新老基建”的范畴。

将公募REITs打造为资产证券化平台，提升对原始权益人的吸引力基建公募REITs不仅仅是一个产品，更多是要打造成基础设施（广义范畴）的资产证券化平台。

985号文要求“首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元”，同时提出“发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。

”985号文规定了央企的跨地区打包项目，可将申报请示文件和项目申报材料直接报送国家发改委，简化了央企申报路径，提升项目申报的效率。

同时，985号文明确提出“90%（含）以上的净回收资金应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目”，明确回收资金再投入的新项目以及积极推动公募REITs的项目单位（发起人）在同等条件下可获得中央预算内投资、地方政府专项债券的优先支持。

投资建议：985号文的政策支持升级仅是开始。

前期公募基建REITs所限定的范围较窄，无法解决大规模存量资产盘活问题，也无法缓解政府部门杠杆率压力。

我们强调后续政策或将持续放宽，配套文件将逐步落地。

公募基建REITs的持续落地，将带来建筑公司价值重估。

随着法规完善，REITs出表属性将强化，或带来1）中期基建投资增速预期的上修；2）建筑企业报表的改善（增厚利润表，资产负债率降低），且后续扩张将突破资产负债率限制。

建议关注：1）报表内无形资产占总资产比重较高，将直接受益于基建REITs推进的中国交建、中国电建；2）受益于基建投资预期上修；借助基建REITs，后续扩张可突破资产负债率限制的中国铁建、中国中铁、中国建筑、中国中冶。

风险分析：基础设施项目经营风险；基金价格波动风险；流动性风险；税收等政策调整风险；终止上市风险。