国信证券（香港）-物业管理行业跟踪点评：年末估值切换在即，龙头公司配股融资加速推进收并购-211126

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市场表现本期(2021/10/21-2021/11/22)恒生指数下跌4.1%，恒生物业管理及服务指数下跌15.1%，物管板块持续回调。

行业个股涨跌幅排名前3位的股票分别为：第一服务控股（+48.8%）、保利物业（+25.1%）、中海物业（+15.4%）;涨跌幅排名后3位的股票为：荣万家（-32.0%）、世贸服务（-24.4%）、雅生活服务（-20.7%）。

当前行业平均PE(TTM)24.4倍，其中估值较高的碧桂园服务21、22年PE分别为32、21倍，旭辉永升服务21、22年PE分别为32、21倍，估值较低的新城悦服务21、22年PE为14、10倍，建业新生活21、22年的PE分别为9、6倍。

主要新闻、公告、动态1、主流物企配股融资以备并购。

碧桂园服务拟配售1.5亿股，集资总额约80亿港元。

这是近一年来公司第三次配股，三次合计融资约263亿港元。

今年以来，公司先后收购蓝光嘉宝、富力物业、彩生活旗下邻里乐、诚和物业等7家物业公司部分或全部股权，总计斥资约193亿元，增加在管面积约2.8亿平方米。

融创服务以6.93亿元收购第一服务32.22%的股份。

世贸服务配发1.15亿股新股，募资总额为17.35亿元港币。

旭辉永升服务，配发0.84亿股新股，募资总额为13.04亿元港币。

公司均表示融资将主要用于并购。

2、行业龙头加速推进上市步伐。

万科公告拟分拆子公司“万物云”在港交所上市，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。

10月21日，珠海万达商管向香港联交所递交了招股说明书，截至2021年中报，珠海万达商管管理全国204个城市380座万达广场，在管商业面积共5420万平方米。

弗若斯特沙利文统计资料显示，珠海万达商管的在管商业面积已经超过了第二名至第十名的总和。

投资建议受房地产板块下跌影响，本期物业板块跟随调整幅度较大，我们认为，一方面当前物业管理行业收并购风起云涌，外延式扩张加速推进，龙头公司市场份额快速提升，未来两年业绩依然将保持确实性高增长态势；另一方面当下房地产行业融资政策已出现边际放松信号，市场信心有望提振，加之当前主流物业管理公司估值水平已具较大安全边际，年末估值切换在即，物业管理板块龙头公司的成长前景仍然值得中长期看好。

维持物业管理子行业“买入”的投资评级。

推荐关注碧桂园服务、保利物业、中海物业、新城悦服务、建业新生活等公司。

风险提示房地产行业调整超预期；外延式扩张不及预期；人员成本大幅上升。