东方金诚-2022年8月房地产行业运行情况报告：“保交楼”政策持续加码，月度竣工面积同比降幅显著收窄-220923

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　　核心观点：
　　销售端：8月全国商品房销售端较上月有小幅提升，符合季节性规律，当月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显，或与房贷利率绝对水平依然偏高相关。全国商品房均价同比出现小幅增长，主要为一二线城市在销售结构中占比提升所致，并不代表房价上涨压力出现，从70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格数据来看，房价有明显下行趋势。
　　投资端：1-8月累计开发投资完成额同比降幅加剧，投资端仍处于加速下行阶段；土地市场整体热度维持低位，8月土地购置面积同比下降56.6%，降幅较上月扩大9.3个百分点。4城集中供地热度出现不同程度的减退，央、国企的拿地比例进一步提升；全国房地产新开工和施工面积同比保持大幅负增，但随着“保交楼”政策的推进，月度竣工面积降幅显著收窄。
　　8月以来的楼市政策主要围绕三方面展开，一是解决房企发债融资问题，缓解房企的流动性压力；二是自上而下的推进“保交楼”政策，各地积极化解风险事件；三是下调首付比例和房贷利率，进一步释放购房需求。
　　展望后市，年底前房地产行业能否迎来趋势性回暖，还需看四季度的政策调整力度，其中5年期LPR报价持续下调是大概率事件。从目前的政策效果来看，“保交楼”方面，8月竣工面积同比降幅有明显回落，显示相关政策初现成效；融资政策方面，目前仅有5家民营房企通过中债增信成功发债，对于大多数房企来说需等待政策的进一步推进；楼市方面，高频数据显示，9月1日-20日30大中城市单日平均商品房成交套数为2923套，较8月下降19.69%，可见8月降息对楼市提振效果较为有限，仍待政策的下一步引导。