光大证券-世茂服务-0873.HK-2022年中期业绩点评：在管规模较快提升，大额减值影响利润-220921

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　　事件：世茂服务2022年中期营收同比+12.9%，归母净利润-75.9%
　　2022年8月31日，世茂服务发布2022年中期业绩公告，上半年实现收入42.7亿元，同比增长12.9%；毛利11.1亿元，同比减少11.3%；归母净利润为1.4亿元，同比减少75.9%；截至2022年6月30日，现金及现金等价物70.5亿元。
　　点评：规模稳步扩张，疫情和地产行业影响增值服务开展
　　1)规模稳步扩张，第三方外拓强劲，中心城市持续深耕。截至2022年6月30日，公司在管面积2.56亿平，同比增长42.6%（第三方面积占比76.6%；住宅面积占比56.7%）；合约面积3.33亿平，上半年增加第三方外拓面积3060万平，较去年同期增加12.9%，外拓能力有所提升；高校业态发展迅速，上半年新增高校外拓合约面积570万平；公司不断提升中心城市项目密度，截至2022年6月30日，四大中心城市合约面积达6710万平（其中杭州2160万平）。
　　2)增值服务收入下降，城市服务成第三大支柱业务。上半年，公司物业管理服务/社区增值服务/城市服务营收同比+16.3%/-25.3%/+400%，占比分别为55%/22%/16%。城市服务发展迅速，2022年上半年，公司新增城市服务项目33个，中标总金额达10.5亿元，城市服务收入6.71亿元，已超过非业主增值服务成为第三大收入来源。社区增值服务受疫情影响，智慧小区业务、社区零售业务规模收缩明显；由于地产行业下行，商品房销售量下降，案场服务需求减少，上半年公司非业主增值服务收入3.2亿元，同比减少16%。
　　3)减值与可转债利息费用增加影响利润。期内公司金融资产减值亏损3.8亿元，较2021年同期1.3亿元增加约202%；财务费用净额-9937万元（对比2021年同期为+164万元），主要由于公司支付了可转债利息费用。根据业绩公告，截至2022年6月30日，关联方贸易应收款原值7.5亿元，上半年已计提大额减值，后续关联方流动性风险对公司的影响有限，但仍需进一步跟踪；于2022年8月18日，公司赎回约14亿港元可转债（占可转债存续本金总额45%），仍有本金总额约17亿港元可转债存续，于到期日（2022年10月31日）赎回。
　　盈利预测、估值与评级：上半年由于疫情和地产行业影响，社区增值业务和非业主增值业务收缩；基于关联方世茂集团现金流状况，计提大额应收账款减值；出于谨慎性考虑，我们下调公司社区增值和非业主增值业务盈利预测，上调应收账款减值拨备比例预测，由此预计公司2022-2024年归母净利润为2.7亿元/5.3亿元/6.5亿元，分别下调79%/65%/63%，当前价格对应2023年PE估值为8倍，公司外拓能力显著提升，第三方在管面积占比超过75%，具备独立发展能力，鉴于市场已经充分反映其悲观预期，我们维持“增持”评级。
　　风险提示：疫情对社区增值或有持续影响，应收账款减值存在不确定性。