光大证券-房地产（物业服务）行业2021年中期策略报告：物管板块市值已超万亿港币，推荐“合理估值”和“隐含价值”-210705

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物业服务行业在社会治理中的重要性持续提升，物业服务公司逐步成为重要社会服务性功能基层支柱。

2021上半年，中央多部委发布重要政策，支持物业管理行业向养老、家政、房屋经纪、社区团购等多领域延伸发展。

截止2021年6月30日，已上市典型物管公司47家（A股4家，港股43家）；总市值接近1.1万亿港币（2020年末约为7700亿港币），市值平均值为232亿港币，市值中位数为59亿港币；其中TOP5总市值超6500亿港币，占比约60%，TOP10总市值超8500亿港币，占比约78%，TOP20总市值超1万亿港币，占比约92%，行业头部效应明显2021年1-6月，光大地产AH核心物业指数上涨46.6%，跑赢沪深300指数46.4个pct.，跑赢恒生指数40.8个pct.，跑赢恒生港股通指数39.3个pct；2021年1-6月，光大地产AH30个样本股平均涨幅为33%，截止2021年6月30日，上市物管公司进入港股通为18家，境内资金可南下投资的标的范围进一步扩大。

物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局，推荐估值较为合理和“隐含价值”较高标的；关注四条主线：1）资源禀赋突出，业绩改善空间较大的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活；2）规模效应明显，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、世茂服务、金科服务，融创服务、绿城服务、雅生活服务；3）规模第二梯队且业绩弹性较大的成长型标的，推荐建业新生活、新城悦，建议关注永升生活服务、时代邻里；4）物管板块业务已成熟运营且未单独拆分上市，“隐含价值”较高的地产公司，推荐万科企业、中国金茂。

风险分析：人工成本快速提升风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。