东方证券-房地产行业2022年第37周地产周报：销售复苏节奏放缓，政策宽松力度仍有克制-220920

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　　核心观点
　　本周市场回顾。第37周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.1%。沪深300指数报收3932.68，周度涨幅为3.9%；创业板指数报收2367.40，周度涨幅-7.1%；房地产板块指数报收3177.51，周度涨幅为-3.8%。
　　本周行业要闻。统计局发布1-8月房地产数据。央行：货币政策空间充足，坚持以我为主，不搞大水漫灌。河南：专项借款50亿元已下达郑州，压实开发企业保交楼主体责任。天津：放松限购政策，贷清无房家庭执行首套房政策，首套房首付30%，二套房首付40%。青岛：对部分区域放开限购。济南：限购区域缩小至历下区、市中区。杭州：第三批集中供地成交19宗地块，其中8宗封顶，9宗底价成交。青岛：第三批集中供地成交30宗地块，其中28宗底价成交，另有3宗流拍。华夏合肥高新REIT公众配售比0.23%，累计认购规模达1294亿元。
　　本周新房和二手房销售量均较上周下降。第37周29大城市新房销售为1.78万套，较第36周下降19.6%；11大城市二手房销售6459套，较第36周下降12.8%；一线城市新房、二手房交易较第36周分别下降21.3%、下降7.8%；二线城市新房、二手房交易较第36周分别下降19.2%、下降17.8%。库存量和库销比均较上周上升。截至第37周，15大城市库存为124.7万套，较第36周增加938套；库销比为16.1个月，较36周增加0.6个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第37周26大城市合计成交土地24块。土地出让金额增加。第37周26大城市土地出让金为458.7亿元，较第36周增加448.4亿元。平均溢价率下降。第37周26大城市土地成交平均溢价率4.4%，较第36周上升4.4%。
　　重点公司公告。万物云拟9月19日开始IPO路演。万科A拟发行20亿元绿色中票。旭辉控股拟发行12亿元中票。碧桂园发行15亿元中债信全额担保中票。多家公司发布8月经营快报。复星：“监管部门要求摸底”系子虚乌有。
　　投资建议与投资标的
　　本周新房和二手房销售继续下行，土地市场延续分化态势。8月统计局数据显示，随着保交付政策加速落地，销售及竣工数据有所回升，但新开工及投资数据仍在恶化，房企资金面改善程度有限。这印证了我们此前的观点，即保交付有助于一定程度恢复购房者信心（提振效果终究有限），但本质上是提高购房者债权优先级，而非对出险房企直接削债或输血，亦不能恢复其受损的信用。在出险房企瘦身自救的过程中，相对劣后的债权人仍将遭受一定损失。8月中旬以来政策开启新一轮实质性宽松，但受近期各地疫情反复所拖累，整体复苏进程受阻，周度高频数据显示需求端走弱的压力加剧，化解本轮危机仍需更大力度宽松政策。本周苏州、青岛等城市全面放开新房/二手房限购等政策“一日游”引发市场波动，一方面反映出政策宽松力度仍有所克制，另一方面政策释放的节奏放缓也将一定程度消耗市场信心，进而使得基本面修复的速度或低于预期。在此过程中，预计企业间分化将进一步加剧，出险房企将持续处于失血状态。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。
　　风险提示
　　销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。