安信国际-万物云-2602.HK-万物云，IPO点评-220919

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　　公司概览
　　万物云是中国领先的物业管理服务提供商，主要服务中国经济最发达之高能级城市，截至2022年3月，公司在管约2900个住宅项目，其中，北京、上海、深圳及杭州均拥有超过200个项目；广州、宁波、福州、东莞及沈阳均拥有超过150个项目。项目密度较为集中。
　　根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。截至2022年3月底，在管住宅项目2889个，在管面积达6.70亿平米，合约面积约为8.95亿平米，属超巨型房管公司。
　　截至2021年12月31日，母公司万科（2202.HK）在建物业项目总建面约1.04亿平米，其中权益总建面约6430万平米。另外，万科持作未来发展的物业项目总建面约4520万平米，将为万物云未来不断创造收入，实现长远的持续发展。万科今年1-8月累计全口径销售额约2790亿元，全国排名第三位，是内房第一梯队的开发商。
　　公司服务范围从单一物业扩展到社区、商企和城市空间，并发展了不同的垂直业务领域。业务可归纳成三大板块：
　　一）社区空间居住消费服务。主要面向个人客户（业主、居民住户），包括住宅物业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务。这板块相当于其他物管公司的基础物管及社区增值服务。是公司收入主要来源，占2021年总收入之55.5%、总毛利之51.9%；
　　二）商企和城市空间综合服务。主要面向机构客户（企业、政府），包括物业及设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务。这里再细分三个子板块，其中物业及设施管理服务相当于商管服务、开发商增值服务相当于其他物管公司的非业主增值服务、城市空间整合服务相当于城服业务。占2021年总收入之36.7%、总毛利之34.4%，其中，开发商增值服务占总收入之12.9%、总毛利之14.9%；
　　三）AIoT及BPaaS解决方案服务。这个比较独特，万物云投入科技研发，来全方位提升服务能力和效率，令服务可以标准化及数字化。包括AIoT解决方案及BPaaS解决方案。通过AIoT系统与算法对空间（住宅、商业及城服项目）中各类设施设备进行「24x7」的实时监测，并自动生成应急工单。结合AIoT系统，加上远程运营能力，万物云打造各类BPaaS解决方案，公司的空间云服务，产品形态主要包括以下几大部分：云巡检、云维保、云调度、云客服及云通行。占2021年总收入之7.8%、总毛利之13.8%。
　　万物云2021年归母净利润为17.2亿元。
　　行业状况及前景
　　随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。加上地产板块在投融资下的限制，进一步加速下游物管行业的整合，头部企业在资源上的比较优势将被突显。
　　中国顶级的社区空间居住消费服务提供商已树立起品牌声誉，品牌声誉对于获得新的市场机遇尤为重要。大多数住宅物业业主亦偏向聘请知名社区空间居住消费服务提供。品牌效应下，将加速行业整合