中信证券-REITS研究行业C~REITs一周谈：成交平稳价格回调-220919

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　　基础设施原始权益人对流动性的需求和投资者对优质REITs产品的需求相互适配，但当前REITs市场供不应求。在政策持续积极支持，监管机构审批流程逐渐成熟的背景下，REITs市场将保持增长，逐渐回归理性。本周（2022年9月12日-9月16日，中秋节导致本周交易日少一天，成交份额、成交金额已按1.25倍调整），各类已上市REITs产品累计成交2.17亿份，环比下降6%；累计成交金额达12.56亿元，环比下降4%；REITs组合整体环比下降1.5个百分点，其中产权类REITs环比下降1.9个百分点，经营权类REITs环比微降0.9个百分点。
　　▍认购倍数再创新高，新REITs陆续申报。上周，合肥产园REIT认购倍数达156.89倍，创目前已上市发行REITs认购倍数新高。9月14日，根据深交所官网，我国首单生物医药园REIT——和达高科产园REIT已被受理，其底层资产为和达药谷一期项目和孵化器项目，总建筑面积约为25.8万平。截至2022年3月末，和达药谷一期项目的出租率达到94%，平均租金为1.4元/平/天；孵化器项目出租率为90%，平均租金为1.6元/平/天。根据募集说明书，基金2022年和2023年的预计年化分派率分别为4.53%和4.64%。市场资金对于REITs打新热情持续火热。我国存量基础设施规模巨大，预计未来市场继续供求两旺。
　　▍市场成交保持平稳。本周各类已上市REITs产品累计成交2.17亿份，累计成交金额达12.56亿元，环比分别下降6%和4%。区间累计换手率达5.2%，环比下降0.2个百分点。分资产类别来看，本周产权类REITs成交5.44亿元（-14%，环比，下同），经营权类REITs成交7.12亿元（+5%）。其中，仓储物流类REITs成交1.42亿元（-32%），园区基础设施类REITs成交2.51亿元（稳定），保租房类REITs成交1.50亿元（-12%），生态环保类REITs成交1.64亿元（+35%），能源基础设施类REITs成交1.01亿元（-23%），交通基础设施类REITs成交4.47亿元（+5%）。
　　▍REITs价格出现回调。本周REITs组合整体环比降低1.5个百分点，其中产权类REITs环比下降1.9个百分点，经营权类REITs环比微降0.9个百分点。分产品来看，本周仅中金厦门保租房和富国首创水务收盘价实现增长，分别上涨0.6%、和0.1%；国金中国铁建、中金普洛斯、鹏华深圳能源收盘价环比下降，分别下降2.3%、0.9%、2.1%、1.9%；其余REITs环比均有不同程度下降。
　　▍产品分派收益率分化延续。我们测算，截至2022年9月16日，产权类、经营权类REITs产品2022年综合预期现金分派率分别为3.06%、6.80%。其中，各产权类REITs产品预期分派率差异0.64%（环比提升2个BP），分派率水平差异有所扩张；各经营权类REITs产品预期分派率差异5.15%（环比提升2个BP），各产品间离散程度明显。
　　▍风险因素：局部疫情反复对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs实施租金减免可能影响可分配金额的风险。