西南证券-房地产行业周报：楼市政策再松绑，杭州土拍热度不减-220918

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　　8月销售同比降幅收窄，土地成交额同比降幅明显。2022年8月商品房销售面积9712万平，销售金额10107亿元，同比分别下降22.6%和19.9%，降幅较上月分别缩小6.3pp和8.3pp。累计来看，1-8月商品房累计销售面积87890万平，同比下降23.0%，商品房累计销售金额85870亿元，同比下降27.9%。2022年8月地产开发投资额11347亿元，土地成交额901亿元，同比分别下降13.8%和41.0%；1-8月地产开发投资额90809亿元，土地成交额3819亿元，分别同比下降7.4%和42.5%。
　　 9月重点32城累计销售面积（截至15日）同比-43%，环比-17%，12城二手房成交面积累计同比-9%，环比-35%。其中一线城市同比-6%，环比增长3%；二线城市同比-53%，环比-25%；三四线城市同比-37%，环比-13%。具体城市来看：1）一线城市同比下降幅度较小，环比出现增长，其中北京、上海同比小幅上涨，广州、深圳同比均出现下滑；2）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波等城市跌幅较大，温州、东莞等城市跌幅较小；3）三四线城市整体下行，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比-9%，环比-35%。
　　近期各地房地产放松政策再次进入密集发布期。8月以来楼市放松政策发布频次提高，本周多个二线城市再次松绑。其中广州放松限价，楼栋均价上下浮动6%调整为可上浮10%、下浮20%；青岛、济南放松限购，济南继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，二环外区域全面放开限购，青岛也对限购规则和区域进行了调整，非限购区域增加崂山与李沧。在新房销售下滑压力下，看好后续政策放松空间。
　　青岛土拍多为底价成交，杭州土拍热度不减。1）青岛：第三轮集中供地共计成功出让30宗地块，除崂山区1宗豪宅地块熔断、黄岛区1宗商住地块低溢价成交外，其余28宗地块皆为底价成交，平均溢价率1.1%，较第二批次下降了0.9pp，且平均流拍率9%，较第二批次上升了0.5pp。从拿地房企来看，22宗地块背后有城投类公司的参与，规模房企仅有金茂现身并以联合体的形式拿下3宗地块，本地民企表现相对活跃，共计拿下11宗地块。2）杭州：第三批次集中供地共推出19宗涉宅用地，总建面208万平方米，成交总金额431亿元。在成交表现上，共有8宗地块进入线下一次报价区间，占比约42%，其余11宗涉宅地块除2宗地块有溢价外，其余9宗均为底价成交。作为杭州本土两大品牌房企的滨江与绿城分别斩获2宗和3宗优质地块，其余本土中小民企的参与度也较高。
　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
　　风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。