安信证券-青岛土拍零距离（5/22）：三拍凉意依旧，国、民企拿地意愿仍较低-220917

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　　9月16日，青岛完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■青岛本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，部分地块不允许联合竞买，个别地块不允许单独竞买；保证金要求方面，保证金比例为100%的地块占比由今年第二轮的96.3%降至54.5%。拿地中，与今年第一、二轮土拍规则一致，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后，转入竞高品质商品住宅阶段，若建设方案评分一致，则转入摇号环节。拿地后规则基本不变。此外，对于此前流拍的市北区水清沟河以东地块通过降低起拍楼面价的方式重新出让，起拍楼面价下调12.6%至10500元/方。
　　■本轮土拍广义流拍率大幅提升，平均溢价率小幅下降，八成以上地块底价成交，土拍整体凉意依旧。青岛2022年三轮土拍合计推地33宗，供地数量较今年第一、二轮的16宗、27宗有所增加；流拍3宗，无地块撤销，广义流拍率9.1%，较今年第二轮的3.7%大幅提升；成交30宗，成交金额164.4亿，平均溢价率0.5%，较今年第一、二轮的1.0%、1.2%小幅下降，八成以上地块底价成交。横向对比来看，目前仅无锡、厦门、杭州青岛四城完成三轮土拍，青岛广义流拍率高于四城平均水平6.4%，平均溢价率低于四城平均水平1.5%。从区位来看，青岛本轮土拍供地质量有所提升，主城区共推地14宗，占比42.4%，较今年第二轮的18.5%有所提升；黄岛区共推地12宗，城阳区、高新区、崂山区分别推地5宗、1宗、1宗。崂山区松岭路东地块地价触顶进入摇号环节，该宗地块交通便利、周边配套成熟、教育资源丰富；黄岛区萧山路西地块低溢价成交，共28宗地块底价成交；另有3宗地块流拍，主要集中于李沧区和市北区。青岛本轮土拍虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，整体质量较好，但青岛楼市持续低迷，2022年以来商品房销售面积累计同比持续为负，截至2022年7月商品房销售面积累计同比-7.1%，房企参拍谨慎。
　　■城投拿地占比提升，国、民企拿地意愿仍较低。国企全口径拿地金额33.8亿，拿地金额占比20.5%，较今年第二轮的38.6%有所下降，基本持平去年第三轮和今年首轮水平。中国金茂和青岛城通世园投资联合体24.7亿拍得3宗地，本地国企青岛环海湾投发集团、青岛高新实业分别拿地5.1亿、3.9亿。民企拿地占比虽有所提升，但仍处较低水平，全口径拿地金额64.0亿，拿地占比38.9%，较今年第二轮的29.3%小幅提升，但仍低于往年的50%以上。以当地小型民企为主，银丰地产14.2亿拍得1宗地，和达控股集团、青岛建安地产、中巍集团分别拿地9.7亿、9.5亿、8.9亿，瑞源控股、青城集团等房企也均有参与，未见主流民企参与。国、民企参与意愿减弱下，城投拿地占比提升，全口径拿地金额111.4亿，拿地金额占比67.8%，高于今年第一、二轮的34.3%、45.5%。四维公司、市北城发、海诺建融置业分别以20.6亿、16.2亿、11.3亿各拍得1宗地，青岛开投集团7.8亿拍得3宗地，青岛市南投资、青岛动投等也均有参与。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。