安信证券-杭州土拍零距离（4/22）：三拍热度较高，主流房企积极拿地-220917

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　　9月15日，杭州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■杭州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块最高溢价率10%不变，地价触顶后采用“线下一次报价+摇号”方式确定竞得人，上限价溢价率不超过12%。拿地后，本轮土拍3宗地要求配建公租房，除临平区64号地块配建率为23.8%外，其余2宗地块配建率均在10%以下。
　　■本轮土拍无地块流拍，平均溢价率有所提升，且进入线下一次报价环节地块占比提高，整体热度较高。杭州2022年三轮土拍合计推地19宗，供地数量较今年第一、二轮的58宗、45宗大幅减少；无地块流拍或撤销，成交19宗，成交金额430.6亿，平均溢价率5.2%，较今年第一、二轮的5.0%、4.0%有所提升。本轮土拍成交地块中8宗进入线下一次报价环节，占比42.1%，较今年第二轮的26.7%有所提升。横向对比来看，目前仅无锡、厦门、杭州三城完成三轮土拍，杭州平均溢价率明显高于无锡、厦门，本轮土拍整体热度较高。从区位来看，杭州本轮土拍地块质量较高，主城区共推地17宗，占比73.7%，较今年第一、二轮的19.0%、24.4%大幅提升；临平区、钱塘区、余杭区分别供地2宗、2宗、1宗。热门地块竞争较为激烈，8宗地块地价触顶进入线下一次报价环节，主要集中于上城区钱二板块、拱墅区申花板块、滨江区西兴板块等热门板块，交通便捷，周边配套齐全、部分地块周边库存量较低；拱墅区1宗地、临平区1宗地分别以6.4%、0.6%溢价率成交；另有9宗地块因配建要求较高（西湖区68号地块需配建6.2%公租房及自持3万方人才公寓）、商业占比高（西湖区75号地块商业占比50%）、起拍金额高、周边库存量较高等原因底价成交。
　　■杭州本轮土拍主流房企积极拿地，民企拿地意愿降低。国企全口径拿地金额145.4亿，占比由今年第二轮的15.8%提升至本轮的33.8%，但仍低于今年首轮的45.8%。主流国企积极参与，绿城中国95.4亿拍得3宗地，万科、招商蛇口与北科建集团联合体、保利发展、华润置地分别以12.2亿、8.6亿、7.4亿各拍得1宗地。民企拿地意愿降低，民企全口径拿地金额123.6亿，拿地占比28.7%，低于今年第一、二轮的46.3%、69.5%。主流民企滨江集团积极参与，共拿地3宗，拿地金额69.1亿；其余多以当地小型民企为主，坤和建设、浙江中豪分别以20.9亿、10.4亿各拍得1宗地，赞成控股、圣奥集团、杰立房地产也均有参与。民企拿地力度减弱下，城投拿地占比上升，城投全口径拿地金额161.7亿，占比由今年第二轮的26.7%升至本轮的37.5%。之江城投、杭州地铁分别以120.9亿、40.7亿各拍得1宗地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。