中信证券-房地产行业2022年8月宏观数据点评：弱复苏平稳有序，保交付成果初显-220917

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　　政策在销售、交付和信用领域起到积极作用，行业处于弱复苏阶段，但复苏周期可能较长。区域分化，开发主体分化持续，开发投资有序下降。供给侧改革之下，具备通畅的融资渠道、可信赖开发能力的公司，未来市场份额和盈利都更有保障。
　　▍销售在弱复苏通道，区域和开发主体表现分化。2022年8月商品房销售金额和销售面积同比分别下降19.9%和22.6%，相较于7月单月降幅均有所收敛；2022年前8月，销售金额和面积累计同比分别下降27.9%和23.0%。受局部地区疫情的影响，9月以来市场出现反复，9月前15日，我们跟踪的42个样本城市新房网签套数同比下降37%（8月同比下降22%），14个样本城市二手房网签套数同比下降4%（8月同比增长21%）。销售弱复苏态势和政策密切相关。按揭贷款利率持续下降稳住需求基本面，因城施策支持改善性需求也一定程度托底市场，但局部疫情、交付顾虑等因素仍然困扰市场，三四线城市更为疲弱。
　　▍开发投资降温，新开工预计持续低落。2022年1-8月，房地产开发投资同比下降7.4%，房屋新开工面积同比下降37.2%。8月单月来看，房地产开发投资下降13.8%，新开工单月下降45.7%，单月增速继续下探。资金链相对安全的三家公司（万科、保利、金地）2022年全年新开工计划较2021年下降37%，企业在低线城市开工热情持续低落。2022年行业整体拿地不足（前7月土地出让金累计同比下降超30%），且出让集中在核心城市，单位地价投入对应未来单位建安预期投入进一步下降。
　　▍保交付努力拉动竣工面积增速反弹。2022年前8月，竣工面积下降21.1%，8月单月下降2.5%，单月竣工面积降幅大幅收窄33.5pcts。我们认为，这主要是各地积极保交付的政策产生正面影响。更多楼盘如期交付，能进一步有效提升消费者信心，避免行业陷入恶性循环。
　　▍预计2022/23年销售额同比下降19.0%/2.7%，开发投资同比下降8.6%/10.3%。政策有效托底销售，按揭贷款利率预计还有下降空间，核心城市房价稳定，但三四线城市市场仍然疲弱，我们预计2022-2023年商品房销售额同比分别下降19.0%和2.7%。开发企业作为一个整体，长期的稳定债务来源受到明显约束，信用债市场和信托融资市场预计无法在短期恢复。因此，我们预计开发投资的下降会持续一段时间，预测2022/2023年开发投资分别同比下降8.6%和10.3%。稳销售、稳信用、稳交付的政策组合逐渐起效，房地产行业风险预计并不会向实体经济和金融系统外溢，行业有望有序配合宏观经济转型升级和高质量发展。
　　▍风险提示：部分开发企业为了优化当期现金流，不拿地，减开工，快推货带来的存量可销售资源结构恶化的风险。这部分企业的毛利率持续下降的风险。
　　▍投资建议：政策在销售、交付和信用领域起到积极作用，行业处于弱复苏阶段，但复苏周期可能较长。区域分化，开发主体分化持续，开发投资有序下降。供给侧改革之下，具备通畅的融资渠道、可信赖开发能力的公司，未来市场份额和盈利都更有保障。我们继续推荐保利发展、万科A、绿城中国、华润置地、招商蛇口、美的置业和龙湖集团等。房地产服务领域，我们继续推荐贝壳、保利物业、招商积余、华润万象生活和中海物业