光大证券-金科服务-9666.HK-首次覆盖报告：市场化外拓先行，数字化平台赋能-210706

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外拓能力强大，智慧科技赋能，连续五年蝉联物管企业十强公司是金科股份控股的物业子公司，于2000年在重庆成立。

2006年，公司开始向独立第三方提供增值服务。

自2015年起，公司连续5年蝉联中国物业服务企业综合实力十强。

近年来，公司从社区走向城市，以智慧服务平台为支撑，打造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务体系，转型智慧城市生活服务商，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供智慧服务综合解决方案。

合约面积保持高位保障未来营收增长，坚持低成本外拓策略保证盈利水平2017-2020年，公司合约面积从1.39亿平米增加至2.77亿平米，三年复合增长率约为25.8%（其中2020年为11.5%）；在管面积从0.62亿平米增加至1.56亿平米，三年复合增长率约为35.8%（其中2020年为29.6%）。

公司的合约/在管面积比持续保持高位，截至2020年末，合约面积是在管面积的1.77倍，可以有力保障公司未来物业管理服务板块的收入增长。

公司官网显示，截至2021年4月，金科服务已进入北京、重庆、天津、武汉、南京、成都、沈阳、郑州、长沙等156座城市，管理1111个项目，服务全国近600万人口。

在高速扩张同时，公司坚持低成本外拓策略，外接项目中超过80%来自招投标。

通过招投标、战略合作、合资合作等形式外拓，公司有望实现管理规模和盈利能力的双增长。

营收高速增长，结构不断优化，盈利能力稳步提升2017-2020年，公司营收从10.5亿元增加至33.6亿元，三年复合增长率47.5%，其中2020年增长44.3%；归母净利润从1.1亿元增加至6.2亿元，三年复合增长率75.9%，其中2020年增长68.5%。

公司营收及归母净利润持续保持高增长，且归母净利润增速持续高于营收增速。

盈利预测、估值与评级：目标价88.89港元，首次覆盖“买入”评级我们预测公司2021-2023三年营业收入分别为54.1亿元、84.2亿元、124.8亿元，归母净利润分别为9.7亿元、14.2亿元、20.4亿元；根据相对估值法，给予2022年34倍PE，对应目标价88.89港元；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为88.93港元/股；综合以上，鉴于公司在外拓方面优势明显，聚焦科技赋能以提升效率降低成本，业绩增速较快，首次覆盖给予“买入”评级，目标价88.89港元。

风险提示：人力资源成本上升风险；外拓不及预期风险；新冠疫情反复风险。